西安天朗国际自由港全案执行策略.docVIP

《天朗国际房地产全攻略》② 《天朗国际自由港：国际商务策源地》 西安天朗国际自由港全案执行策略管理文本 所谓整合，意即从时间、空间上化零为整，以大一统的思想进行 高度的集中，行诸方案，则又化整为零，将一种思想灌诉于每一个细 微之处，同时注重区别性、人性化。 房地产就是经营城市 房地产就是品牌社会 房地产就是人文产业 《天朗国际房地产全攻略》② [天朗国际自由港：国际商务策源地] 目 录 （壹）序 （贰）项目SWOT分析 （叁）西商圈的过去、现在、未来 （肆）本案营销策略全程解码 （伍）裙楼企划模拟 （陆）本案行销创意体系解码 （柒）本案投入/产出分析 (壹）序 在知识、科技交融的后工业社会里 文明、自由的空气无处不在 梦想者此刻插上了双翅 在商海中叱咤风云 在角逐中彰显独尊 …… 自由港 腾飞的商务摇篮 （贰）项目SWOT分析 一、优势： ·紧邻玉祥门十字盘道，地处航空港必经之路，位置优越，交通便利。再加上环形盘道的设计，永无塞车之忧。 ·所处的玉祥门商圈、工业贸易形态极度活跃、商业气氛颇浓。 ·大量工业企业及工业品商家在本区域的聚集，为本项目积累了相当丰裕的市场消费基础。 ·古丝绸之路及西安丰厚的古文化资源，为本案裙楼的操作，提供了较大的运作空间。 ·本项目的推出，填补了本区域同一类型、同一档次物业的市场空白，领先性竞争优势明显。 ·项目本身的规划设计，使得本案成为了玉祥门商圈中绝对性的标志性建筑、短期内市场排它性优势明显。 ·本项目所处的区域，未来升值潜力较大。 二、劣势 ·本项目所处区域为西安一老工业区，整体规划滞后，建筑陈旧，环境恶劣，人文素质相对较差。 ·由于本区域为老工业区，故生活配套较为成熟。但商业配套与其活跃的经济形态相比，则明显不足。 ·本区域为典型的工业产品交易区、商业气氛虽浓郁，但略显低档，高尚的商务、办公气氛尚未形成 ·与西安市其它区域相比，本区域在商务办公市场层面的竞争力度相对较弱。 ·天朗集团作为西安房地产市场的新生代，企业品牌知名度较低，其对消费市场的策动力及对项目销售力的支持几近于零。 三、机会 ·WTO的加入，西部大开发的进一步深入，写字楼及相应商业市场整体容量将会获得进一步提升。 ·在“西部科技创新城”的定位指导之下，本区域未来的环境品质将得到极大改善。 ·专业策划公司的支持将会极大提高天朗集团的市场竞争力。 四、威胁 ·其它类似竞争楼盘的率先入市，将会对本项目客户造成极大分流。 ·因项目资金，工期等不可抗因素的影响，造成本案不能顺利入市，也将成为一大威胁。 ·开发商未能在相应的时间内，对本企划提案中所提出的策略建议，作出及时的回应、决策，从而造成市场战机的贻误。 （叁）西商圈的过去、现在、未来 一、西商圈的界定 ·范围界定 汉城路以东、西城墙以西、环城北路以南、西关正街，丰镐路以北。 ·目前性质界定 传统工业经济及工业品贸易商圈。 二、展望西商圈 ·过去的西商圈 1993年前的西商圈是西安市国民经济结构中的重要组成部分，在这一区域内聚集了当时西安市一大批效益较好的国防性质的国营企业，无论是从技术支持角度来说，还是从经济支持角度而言，当时的西商圈在整个西安市都具有举足轻重的地位。 ·现在的西商圈 随着改革开放脚步的不断加快，市场化进程的进一步深入，传统的计划经济土崩瓦解。对于西安市这样一个以国防企业为重要经济支撑的城市，这种冲击来得就更为明显，在市场化浪潮的冲击下，西商圈内一大批国防性质的国营企业，纷纷进行以“军转民”为主要表现性质的市场化运作，但由于长期计划经济体制的影响及企业性质的特殊性，绝大多数企业的市场化行为收效甚微，整个西商圈进入了历史上的低迷期。 1997年后，市场化的概念已逐渐深入人心，与此同时，西商圈内的企业通过几年的市场磨炼，也慢慢适应了市场经济的运作。凭借强大技术支持，借助大量工业企业聚集的地块效应，西商圈上了复苏之路。截止目前为止，西商圈已经形成了以玉祥门为核心，华泰工业品批发市场、玉祥门工业品批发市场、玉祥门汽车配件市场为支撑的传统工业品贸易商圈体系。但由于传统工业的水平及特征限制，本区域在获得经济长的同时，亦付出了环境的代价。 ·未来的西商圈 2002年西安市政府向社会公开宣布“西部科技创新成”将作为未来西安市的城市定位，年这就意味着以知识经济为基础的高新技术将成为西安市一切发展的基础与源动力，对于西商圈而言，这一纸声明意义重大。 为了适应因WTO所带来的全球化竞争，传统的工业企业必须进行全面彻底的变革，必须利用高科技及高新技术对传统产业进行技术、质量、行为层面的改造，以增强企业在全球化竞争中的市场抗衡力。因此，无论是从战略上考虑，还是从战术上来说，未来的西商圈绝对是一个以知识经济为依托的高科技工业贸易板块，而且由于高新技术的大量运用，传统工业噪音大，污染