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房地产企业所得税税收征管 一、当前征管存在问题 开发项目跨越几个会计年度，房地产行业企业所得税是否应该按项目征收？ 项目未完工前是否应该参加汇算清缴？ 项目未完工前期间费用是否可以税前扣除？ 跨地区经营企业所得税如何征管？ 二、房地产企业的简要会计核算（收入） 1、销售商品收入的确认条件，同时符合以下条件： （1） 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬全部转移给购买方 （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制 （3）收入的金额能够可靠地计量 （4）相关的经济利益很可能流入企业 （5）相关已发生或将发生成本能够可靠的计量 商品房预售：指房地产开发企业在符合一定条件时与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为 。 房地产开发企业收到预售款时至少不符合商品主要风险已转移，也不符合已售商品成本能可靠计量原则，因此不确认收入。实际签订合同收到预售款时，会计处理： 借：银行存款 贷：预收账款 房地产销售商品房收入确认时间：一般是开发产品已完成开发并交付客户时确认。并同时结转对应的销售商品房成本。 会计处理： 借：预收账款 银行存款 贷：主营业务收入 提供代建劳务收入的确认 劳务收入确认条件：收入的金额能够可靠地计量；交易的完工进度能够可靠地确定；交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。 房地产开发企业如果提供建筑业劳务可以按完工百分比法确认收入。销售商品房则要按销售商品收入原则进行会计收入的确认。 简要会计核算（成本、费用） 1、成本对象的确认。 同一开发项目中有对外销售的商品房和自己的办公用房（按可否销售原则） 同一开发项目中有一批小高层建筑和一批多层建筑。（按成本差异原则和分类归集原则） 此时根据分类原则，如果管理不需要，可以将几栋小高层作为一个成本对象，可以将几栋多层建筑作为另一个成本对象。 2、准确划分计入成本的费用与计入损益的费用 比如企业在开发期间，发生的企业管理人员工资，销售相关费用，应该计入当期损益。 会计处理： 借：管理费用 销售费用 贷：银行存款 企业开发期间，发生的项目管理人员工资及福利费，应该计入成本对象，根据成本对象的确定而采用分配或直接计入。 会计处理： 借：开发成本 贷：应付职工薪酬 3、对应计入成本的费用，如土地取得费用、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、其他开发建设费如借款利息等根据成本对象确定情况直接或合理分配计入。 合理分配方法的列举： 占地面积法。 比如取得一块土地成本1000万，这地上将开发几栋小高层和几栋多层，根据成本确定原则将之划分两个成本对象，此时我们就可以按两个对象占地面积比例来分配1000万。 会计处理： 借：开发成本-小高层 -多层 贷：无形资产 应关注多期开发时土地成本的分配。 过渡性成本对象按建筑面积分配。 比如：前述项目在建设中有一公益设施项目进行成本归集，共发生成本50万。由于该公益设施属小区配套，不可销售，我们对将该公益设施发生的成本可按建筑面积分配到成本对象中。 会计处理： 借：开发成本-小高层 -多层 贷：开发成本-公益设施 借款利息按预算造价法分配。 前述在建项目建设期发生借款利息40万，可以根据两个成本对象的造价预算分配计入成本对象。 会计分录： 借：开发成本-小高层 -多层 贷：应付利息 对于发生的应该计入成本对象的费用，根据成本对象确定情况，采用直接计入或其他合理方式分配计入。 31号文对成本费用的分配只作了原则性规定，基本与会计上采用的方法一致。 税务管理中应重点关注开发企业发生的费用是否是期间费用，很多企业将应该计入成本对象的费用作为期间费用处理。 4、成本对象在完工时，将应该归入该成本对象的全部费用归入该成本对象，并作完工核算。 会计处理：