从市场供求角度浅析商品房价格.doc

从市场供求角度自20世纪80年代房地产起步以来，特别是1998年实行住房改革以来，我国的房地产市场迅速发展，房地产开发投资总额从1995年的3149.0上升到2010年48259.4亿元。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)正式提出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 随着房地产业的迅速发展，房价逐步成为人们关注的焦点。1998～2010年全国住宅商品房平均销售价格从1854元平方米上升到4725元平方米，上涨幅度超过150%，其中2010年北京住宅商品房平均售价达到了17151。房价的快速上涨加大了人们的购房压力，房价问题也因此成为了人们关注的焦点。为保持房地产市场的健康发展，国家先后采取了限购、限利率和房产税试点等各种手段调控房地产市场。但是2005～2012年特别是一线城市的房价仍在快速上涨。 对于房价问题，房地产企业、中央政府、地方政府、居民和学者之间对此的研究和预期都有很大差异。特别是随着2012年房地产市场调控的深入推进以及对如鄂尔多斯、贵阳等地楼市可能崩盘的报道，人们对房价未来走势的观点分歧更大。本文意在从市场供求双方的角度尝试分析未来房价的可能走势。 一、关于房价问题的文献综述 关于房价问题的研究文献非常之多。有学者从房价成本的角度来分析，如从土地价格、建安成本、银行利率(资本成本)等角度分析房价的影响因素，如平新乔和陈敏彦(2004)用面板数据分析了土地价格、银行信贷规模、房地产投资额及房地产业垄断程度对房地产价格的影响；也有学者从购买力的角度，如研究银行利率、居民收入水平、银行信贷规模等因素对房价的影响(沈悦和刘洪玉，2004；张涛、龚六堂和卜永祥，2006)。另外也有学者从投资的角度研究房价问题，如我国一线城市住房的租售比情况等(吴福象和姜凤珍，2012)。 这些研究对于帮助我们从一个侧面理解房价的走势很有意义。但是，在经济学中，最基本的规律就是供求规律，一切商品价格的变化都主要是由供求关系决定的，住房作为商品的一种，其房价的走势也必然受到市场供求关系的影响。如果供过于求，那么无论土地成本、建安成本有多高，房价都会逐步走低，而如果供小于求，则只要在人们可能的购买力范围内，则房价将势必上涨。以此为基础，本文对我国城市房地产市场的总体供求做一分析，然后以北京为例，分析北京市房价未来可能的走势。 二、全国房地产市场供求情况 1.商品房供给迅速增加 从供给的角度来看，1998年我国住房改革后转变为主要依赖市场的方式向广大城镇居民提供商品住宅，因此，房地产市场的主要供给者就是房地产开发企业。1998～2010年间，我国房地产开发企业建设的房屋累计竣工面积达60亿平方米，累计新开工住宅面积72亿平方米，累计销售住宅商品房60亿平方米。从增长速度来看，1998年上述三项指标分别为1.8亿平方米、1.7亿平方米和1.1亿平方米，到2010年分别为7.9亿平方米、12.9亿平方米和9.3亿平方米，分别约为1998年的约5倍、7倍和8倍，由此可见，我国住房改革以来，商品房市场发展速度非常之快。 如果按照90平方米/套住房的标准来计算的话，那么1998～2010年间，房地产开发企业累计提供竣工商品住房约6700万套，按照平均每套住房约3人计算的话，则可满足2.01亿人口的住房需求如果2011年以后每年新开工面积按照2010年的新开工面积12.9亿平方米计算的话，则“十二五”期间，房地产开发企业仍可提供商品住宅约64.5亿平方米，累计提供住房约7200万套，可以满足约2.16亿人口的住房需求。 2.商品房的需求也迅速增加 城镇商品房市场的主要需求包括两部分：一部分为自住性需求，另一部分为投资性需求。其中自住性需求又可以分为首次购房者需求和改善性住房需求。 从首次购房者需求的角度来看，我们仅以城镇新增人口作为首次住房的可能潜在购买者。1998年我国城镇常住人口为4.16亿人，2010年为6.70亿人，12年间增加2.54亿人口，按照我国目前城镇化速度，未来五年每年进城人口约为1600万人，也就是到2015年底，城镇常住人口还将至少增加8000万人，则从1998年～2015年将新增城镇常住人口约3.34亿人，如果按照30平方米/人的住宅标准计算的话，仅满足这部分人口的新增住房面积将达到100.2亿平方米。 从改善性住房需求的角度来看，根据《中国统计年鉴》的数据显示，2002年我国城镇人均住房建筑面积为24.5平方米，到2010年达到了31.6平方米，2002年我国城镇常住人口为5.02亿，2010年为6.70亿。如果仅以2002年人口数为基数，则2002～2010年间城镇居民改善性住房需求所需住宅面积为5.02×7.1=35.6亿平方米。 由上述两项计算可以得出