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宁阳县工矿棚户区改造项目 物有所值评价报告 宁阳县财政局 2015 年 11 月 宁阳县工矿棚户区改造项目物有所值评价报告 目录 第一章 项目概况 1 一、项目名称 1 二、项目类型 1 三、实施机构 1 四、建设地点 1 五、项目建设的背景 1 六、项目提供的公共产品和服务内容 2 七、项目规模和建设内容 2 八、产出说明 3 九、项目建设投资和资金筹措 4 十、项目运作方式 5 十一、项目合作期限 6 十二、回报机制 6 十三、项目收益分析 6 十四、风险分配框架 13 十五、项目配套安排 13 第二章 项目采用PPP 模式建设的必要性、可行性及合规性 15 一、项目建设的必要性 15 二、项目采用政府和社会资本合作模式运作的可行性 17 三、项目建设的合规性 19 第三章 物有所值定性分析 21 宁阳县工矿棚户区改造项目物有所值评价报告 一、物有所值评价原则及方法 21 二、物有所值定性评价指标设定 22 三、物有所值定性评价过程 22 四、物有所值定性评价结论 36 第四章 物有所值定量分析 46 一、PSC 构成 46 二、PPP 值构成 48 三、物有所值量值（VFM ）的分析结论 49 第五章 物有所值评价结论 52 一、定性评价结论 52 二、定量评价结论 52 三、物有所值评价结论 52 宁阳县工矿棚户区改造项目物有所值评价报告 第一章 项目概况 一、项目名称 宁阳县工矿棚户区改造PPP 项目（暨磁窑镇国家庄、西磁棚户区 异地安置PPP 项目） 二、项目类型 新建项目 三、实施机构 宁阳县财政局作为本项目实施机构 四、建设地点 拟建地点位于宁阳县磁窑镇国家庄和西磁村，场区具体位置西邻 中国国能聚化新能源厂区，南靠山东建民钢结构工程公司、泰安市合 一重工有限公司、华普锅炉压力容器有限公司等企业，北邻省道333 、 东靠省道801。 五、项目建设的背景 “十二五”期间，我国将新建保障性住房3600 万套，2011 年已完 成 1000 万套的保障房开工任务。为解决宁阳县棚户区居民以及宁阳 县低收入家庭住房困难户，改善低收入家庭住房条件，经宁阳县人民 政府研究决定，在宁阳县磁窑镇建设宁阳县磁窑镇国家庄、西磁棚户 区异地安置项目。 山东省泰安宁阳县磁窑镇国家庄和西磁村紧邻山东省生物高技 术产业基地，其中国家村庄位于整个产业基地的中心区域，相互干扰 严重，需进行搬迁选址，同时通过加强土地集约利用，盘活存量土地， 可以腾出建设用地，增加土地有效供给，提高土地的利用率和价值， 拓展城宁阳县发展空间。为进一步加强宁阳县城市住房保障工作，改 善棚户区居民的居住条件，特别是低收入人群、国有破产企业工人、 1 宁阳县工矿棚户区改造项目物有所值评价报告 下岗失业工人、退休工人的居住条件，改善这部分群体人群的住房困 难局面，共享改革发展成果，提高党和政府在老百姓心中的威信，增 强人民群众的向心力和凝聚力，拟建设该项目。 六、项目提供的公共产品和服务内容 本项目的实施可解决国家庄、西磁村居民搬迁安置回迁房的建设 问题。主要产出标准如下： 1、根据《宁阳县土地利用总体规划》，该地块为居民住宅建设 用地，符合宁阳县