艾博龙园二期户型提案-盛驰地产.ppt

艾 博 龙 园项 目 户 型 设 计 建 议 报 告 纲 要 区域竞品产品调研 住宅需求调研 政策影响研究 本案户型面积及配比建议 本案户型主要功能区指标建议 推荐户型 项目难点及下阶段讨论的问题 区域竞品产品调研 奈林尚苑 本案户型配比原则 1、指标参考数据：80-99平米区间(两居） 2、指标参考数据：120-139平米区间(三居） 本项目户型主要功能区指标最低要求建议 增强户型亮点设计 呼市市场户型需求经验谈 青睐大开间小进深户型 喜欢南北通透 全明户型有优势 受欢迎程度：东把边》中户》西把边---亮点突出户型位置选择依据 对高层的最顶层和最底层抗性大 恐高症依然存在 谢 谢 ！ 客户分类分析(呼市本地) 财富拥有等级 等级描述 房地产政策影响 物理层面影响 心里层面影响 富豪 拥有多套房产 限购 有足够的应对途径，没影响 中高端 拥有2套房以上 限购 政策对其有一定影响，投资欲望被压制，可能会转向商业地产等其他投资产品 小康 拥有1套房或无房但有能力买房 对首付款及贷款利率十分在意，政策对其影响最大 最容易产生观望情绪，市场舆论的跟随者 温饱 租房者 无力购房，政策对其无影响，最底层人群可以得到保障性住房或补贴 漠不关心或对房地产业产生不信任情绪 新政出台无房阶层及富豪阶层受影响不大，受影响最大的是小康阶层，他们一般是刚需或低端改善型需求者。家庭拥有2套房及以上的中高收入者的需求也被压制。 政策影响研究 限购令：影响客群 本案客群 客户分类 置业原因 房地产政策影响 物理层面影响 心里层面影响 投资客 投资 限购 政策打压对象，投资欲望被压制，寻找其他投资途径 刚需族 自住 部分限购 政策误伤对象，对部分购房者产生影响 客户分类分析(外地) 分析说明，新政限购出台重点打击投资客，使炒房热度降温,减少热钱涌入呼市； 政策也误伤部分刚性需求客户。 本案客群 限购令排挤出本案部分外地刚性需求客户 区域改善性客户影响程度较小。 十一届全国人大四次会议6日在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，国家发展和改革委员会主任张平、副主任朱之鑫、副主任徐宪平就“十二五”规划纲要答记者问，其中关于对保障性住房规划要求如下： “要提高住房保障的水平 ，“十二五”时期要建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，2013-2015年三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。 在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。” 全国 未来5年保障性住房市场投放量激增，特别是2011年及2012年每年投放量都在1000万套，给商品房市场带来较大冲击。受全国宏观层面的影响，呼市未来保障性住房放量将有大幅度提升。 政策影响研究 保障性住房 2010年首府廉租房建设任务为4370套，棚户区改造任务为3813套，公共租赁住房建设任务为400套，经济适用住房建设任务为7600套，农村危旧房改造任务为4000套，国有林区棚户区改造任务为476套，其中经济适用房仅占商品房销售面积的不到1% ，2010超额完成自治区下达的任务。 2011年，自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套，近198万平方米，总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了建设任务，2011年力争建设各类保障性住房约4万套，近270万平方米，总投资约为70亿元，建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。 呼和浩特 大量保障性住房的建设将对商品房中低端市场产生巨大的冲击，保障性住房一旦进行市场化运作，影响面会扩大至中端及中高端市场。 远郊区县 新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值巨大，地方政府会选择出售土地换得财政收入，因此此区域内不会建设保障性住房，政策对其影响最小。而随着这些地区可建设用地的减少，商品房价值将会越来越高。 金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥开发区南端产品与保障性住房类似，保障性住房对该区域房地产市场带来较大冲击。 旗县土地价值最低，并且远离市区，产品与保障性住房类似，保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击，政策对其影响大，房价预计一定幅度的下降。 保障性住房建设量的大幅增加对整个城市的房屋均价起拉低作用，但底线最多也就是限价房的价