12月份营销策略及1号楼推售教学教案.pptxVIP

12月份1号楼推售策略;;目前整体剩余198套，剩余总货值约1.38亿。 ;12月份的销售目标 完成销售金额4900万;第四季度目标：67套;;; 线上媒介计划;②村拓传播;1、村拓访谈要点： 从事私营企业主、工程承包商等环保产业领域，经济能力较强的村民，大部分到市区置业，在高塍镇、和桥镇置业的村民大部分为工薪家庭或养殖户，经济水平中下（家庭年收入估计在8-20万元范围居多）的人群，为子女婚房置业居多，中老年村民普遍习惯自己住自建房； 1500户的赋村，每年约有70-100户到镇中心、市区置业，1812户的梅家渎村，每年约120-150户在市区、镇中心置业，按照市区与镇7:3或6:4估计，自然村每1000户约有20-35户/年新增选择在镇上置业的需求，高塍镇下属13个自然村有3万人口（8000-9000户），每年可挖掘的置业需求预计在250-300套。 大部分村民对于购房能在市区获得学位表示感兴趣，但同时也有部分表示即使不买房也能通过其他关系途径获取市区就读的机会。; 通对11月3日至29日组织了30多位同事分为5个小组，对梅家渎、赋村、志泉三个自然村，拜访了1424户家庭。本次调查显示，白天能见到的基本是60岁以上的老人（即家庭的第一代），第二代和第三代几乎见不到，年青人基本都是在外打工。有购房需求的约57组。占被调查人数的4%。;根据我们对所调查得到的数据进行的分析，得出了如下结论： 　　1，从购房时间上看，反映了房地产交易行为需要长时间的接触、沟通，最终才能达成交易。这也侧面的反映了消费者对房地产持有一种冷淡的心理，他们需要较长的时间来观察房地产商的实力，来考察房地产的各种优惠活动政策。我需要密集的、小型的暖场活动，持续不间断地创造邀约上门，缩短成交周期。 　　2，从购房目的来看，高塍的购房者还缺乏投资意识，需要进一步引导。 3、而婚房是目前需要关注的群体。但大量的客户流向市中心。给本项目增大客户上门量带来具大压力，与市区盘进行竞争的唯一优势是价格差。年底市区盘促销力度大，让意向客户观望或者流失。 　　;村拓总结;;目标及问题;;;;宜兴市区10月份住宅销售排行;;;;;从价格来看，宜兴城区住宅在国庆后下旬，加强了促销力度（整体均价变幅不大，差单位200-500元，作为吸引客户的噱头）但郊区及乡镇房价却一路下滑，降幅明显； 宜兴住宅供应主要集中在10月前后，住宅整体销量达到1088套，成交面积152890.㎡，创2013年成交量新高； 3号楼主要以136-149平米的三房、四房供应为主，三房与竞品面积较大重叠， 竞品价格主要分布在3500－4488元/平米之间；主力总价范围在40-55万元之间；;;;客户基本以高塍周边区域（各村）为主； 购房者年龄分析为，40-50岁的父母帮子女购房居多； 客户的主要认知渠道为朋友介绍及途径项目地； 客户职业基本为私营业主、周边村民为主； 客户购买抗性主要是价格（高塍当地拆迁户及本地开发商价格较低）； 客户普遍能接受的单价在4200元/㎡-4500元/㎡之间，总价在55-65万以内； 客户购买原因主要是：帮子女购买婚房、项目地理位置（交通、停车方便）、地缘关系（习惯居住此地）、其次看中环城保发展，再次是上班方便;单价过高：受当地拆迁安置房及本地开发商房价影响，形成明显价格对比趋势（拆迁安置房均价约3000元/㎡一下、本地开发商开发的商品房均价约3500元-4000元/㎡左右）； 总价过高：本项目开发的标准户型为135㎡-178㎡，面积偏大，总价较高，超出购房者的承受能力； 风水问题：住宅开售以来，普遍传言住宅地基存在风水问题，本土高塍人明确表示不会购买；;市区幼儿园问卷调研 近两天在城北中星湖滨城幼儿园和祥和幼儿园派发了637份调查问卷，97.1%的家长对购买高塍项目的房子没有兴趣，即使是在此打工的外地人员也只是对学位有兴趣，但提及购房，大部分都不会选择乡镇楼盘。宜兴区域的人民城乡观念非常强烈，在他们思想里城里的人购买乡下的房子是一件很难接受的事情。只有乡下进城买房，目前要让城里的居民到乡下购住房的观念转变过来，还需要一个过程。 ;从成交分析，高塍占比最高，占总成交的89%;市场、客户、产品分析;③ 需求物业类型;小结;;;;市场、客户、产品分析;小结;推盘需求客户量;日期;所需支持＝线上推广＋活动配合＋老带新政策;营销主题;所需支持＝线上推广＋活动配合＋老带新政策;活动项目;1、短信群发;２、户外广告投放;３、网络广告投放;１、全员进村拓客;派单时间;泛销售奖励表;活动执行——每天持续至开盘16天暖场活动;活动执行——暖场活动2(周末);活动执行——开盘;开盘活动执行——抽奖细则;活动执行——开盘活动; 12月4日－12月21日认购、签约的客户“砸金蛋”，凭