运用区域整体开发PPP模式推进我国城镇化建设-元亨祥.PDFVIP

【PPP 百家讲坛】发改委专家谈区域整体开发PPP 模式 运用区域整体开发PPP模式推进我国城镇化建设 本文为国家发改委经济研究所曾铮博士授权清友会元亨祥PPP研究中心发 布，未经允许，请勿转载。 摘要： 我国城镇化稳步推进，但城市建设与运营的资金缺口仍然较大。运用区域整 体开发PPP项目推进城镇化是世界主要国家的重要模式，我国近年也有多例新城 建设与旧城改造采取了这种模式。但是，我国区域整体开发PPP模式仍然存在法 律解释问题的真空、缺乏具有权威性的合同范式、整体投融资方式仍较为单一和 项目风险分担机制还不健全等问题。为此，应积极推进确立相关法规解释、加快 形成规范合同文本、构建有效风险分担机制、完善多元化投融资机制，为我国区 域整体开发PPP模式健康发展提供体制机制保障。 正文： 《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》预计，2020年我国城镇化率将达 到60%，投资总额将超过40万亿，中央和地方财政资金投入远远满足不了实际 需求。为此，国务院颁布的《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导 意见》明确要求，要在公共服务、资源环境、生态建设、基础设施等重点领域进 一步创新投融资机制，充分发挥社会资本特别是民间资本的积极作用；并提出要 推进市政基础设施投资运营市场化，按照新型城镇化发展的要求，把有条件的县 城和重点镇发展为中小城市，支持基础设施建设，增强吸纳农业转移人口的能力。 区域整体开发是国内外旧城改造和新城开发普遍采取的一种模式，其融资和营运 方式通常采用公私伙伴关系 （PPP）模式，以有效填补政府城建资金缺口，促进 区域资源利用的最大化，带动当地及周边地区的经济发展。应加快破除区域整体 开发PPP模式的制度和政策障碍，加快我国中小城市城镇化的进程。 一、我国区域整体开发模式的类型与实践 近些年，我国房地产开发商纷纷踏足区域整体开发领域，形成了万达模式、 平安模式、华侨城模式和科赛模式等传统开发模式，而华夏幸福基业、中信集团 等地产开发商和中国水利水电建设股份有限公司也践行了区域整体开发的PPP 模式，形成了较好的投融资方式及城市建设运营模式。 （1）传统区域整体开发模式 我国传统区域开发模式是依附于地产项目开展的，比如商业地产、旅游地产、 科技地产、工业地产等，这些开发模式属于纯商业性的模式，基本由私人全部投 资，然后通过商业运作收回成本和盈利，其运营提供的也并不是公共物品，公私 合作伙伴关系体现得并不明显。具体来说，这些传统区域整体开发模式有以下四 个典型案例。 万达模式。万达模式是典型的商业地产，它通过地产开发带动商业地产增值 以及周边市场繁荣，通过地产利润和商业综合体租金利润或商业利润实现盈利， 即可称之为 “现金流滚资产”的模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润。 平安模式。平安模式是养老地产模式，其养生养老综合服务社区项目的盈利 模式十分清晰，即 “租赁+出售”，包含会员型养老公寓、产权型亲情社区和度 假休闲等三大产品线，打破了目前保险公司养老社区“只租不售”的模式。通过 发起或认购不动产投资基金产品的形式是投资养老地产很好的方式之一，平安保 险借此突破养老地产 “只租不售”的限制，将有利于拓宽险企盈利模式，减少不 确定性。 华侨城模式。华侨城模式是典型的旅游地产模式，即 “旅游+地产”模式， 是旅游地产开发的先驱者，实现了旅游业和房地产业的无缝对接。华侨城模式的 成功案例——波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。华侨城模式之所 以获得成功，原因在于以下几点：一是低价拿地带来高利润率；二是主题配套公 园拉动项目均价；三是先旅游后地产带来高额利润。 科赛模式。科赛模式是典型的小城镇建设模式，其将经营城市的理念用于城 镇开发，以科学的定位为前提、产业投资联盟为基础、资源集聚为核心、市场化 运作为手段，走出一条 “政府主导、市场推动、民营促进”的城镇开发新模式。 科赛模式在政府与投资者之间发挥着 “承上启下”的作用，在符合地方政府整体 规划的条件下，深度介入城镇建设后与运营，帮助政府调整城镇经济结构和空间 结构，全方位投资城镇基础设施建设；通过融合下游经济资源，为二级开发商提 供包括融资指导在内的多项服务，从长远战略布局角度推进小城镇的城镇化进程。 （2）区域整体开发PPP模式 在区域整体开发中引入PPP模式，是近年来我国一些地区推进城镇化建设的 重要实践。包括华夏幸福基业和中信地产在内的城市开发运营商以及中国水利水 电建设