海南清水湾项目策划案(世界级环保养生项目示范基地).ppt

中国海南 清水湾 荔枝山 项目策划草案 目录 一、项目土地属性分析 1、项目概况 2、项目区位 3、地块现状 4、周边资源状况 5、SWOT分析 二、项目竞争策略分析 1、竞争地位 2、竞争对手分析 3、确定竞争原则 4、突破重围的几种可能 三、项目创意点简述 1、创意点风暴 2、创意点梳理 3、备选创意模型 四、项目定位及规划意向 1、项目定位 2、客户定位 3、规划业态 4、盈利模式 5、功能分区及面积配比 5、功能分区及面积配比 环保庄园规划示意图 CCRC规划示意图 妈祖文化中心规划示意图 配套区规划示意图 *LOGO * LOGO 世界级环保养生度假示范基地 荔 枝 山 项目土地属性分析 1 项目竞争策略分析 2 项目创意点简述 3 项目定位及规划意向 4 中国海南 清水湾 荔枝山 中国海南 清水湾 荔枝山 1、项目概况 2、项目区位 3、地块现状 4、周边资源状况 5、SWOT分析 项目 土地属性 分析目录 中国海南 清水湾 荔枝山 占地3385亩，50年农业综合用地，有国有土地证。 其中550亩已含在清水湾度假区总体规划中，可变性为商住用地。 海拔100－300米坡度平缓，俯视海岸。有小型水库及溪流，温泉。 中国海南 清水湾 荔枝山 全国18,000公里海岸线,海南省1,600 公里,全国近期可开发热带海岸线仅1百公里. 项目位于陵水县清水湾,热带地区,12公里海岸线.海水及沙滩超过亚龙湾. 位于雅居乐及绿城以北坡地,距海边1,800米,到海边道路已通. 中国海南 清水湾 荔枝山 目前资料较少，尚不能从微观方面判断出开发价值和场地规划的合理性，工程难度也无法考量，近期需要现场踏勘和搜集更为详细准确的资料。 中国海南 清水湾 荔枝山 环境 热带地区,12公里海岸线.海水及沙滩超过亚龙湾. 距自来水厂,混凝土搅拌厂几公里. 交通 距三亚机场约1小时车程, 乘高铁约30分钟, 乘高铁去三亚25分钟,去海口1.5小时. 距高速公路出口约20分钟车程. 配套 7家五星及七星级酒店,5个高尔夫球场,2个游艇码头,国际美食街及精品购物街等. 相距301医院医疗区10公里 距离海洋公园8公里 距猴岛,渔排,水果市场:车行15分钟. 中国海南 清水湾 荔枝山 难以成为区域版块 的领导者可能长期 生活在大项目庞大 的阴影下 旅游地产项目在海 南遍地开花已经供 大于求 度假市场尚需培育 旅游城市的经济生 态环境非常脆弱经 济危机和地缘政治 关系的不稳定都可 能带来致命的打击 契合了国际旅游岛 的主题符合海南的 战略发展方向便于 政府的认可 清水湾版块以及海 棠湾版块后市会体 现出更强拉动效应 海南的养老客户基 础雄厚 用地性质导致的 市场局限性 土地形态造成的 场地规划的局限 土地形态造成施 工难度大成本高 三线海景市场价 值偏低 距离高速出口较 远 土地成本较低 土地形态与周 边形成差异并 具相对唯一性 区域位置已极 具市场号召力 靠近主要上岛 交通港并具备 可达多样性 周边配套兼具 度假属性和旅 游目的地属性 优势 劣势 机会 威胁 中国海南 清水湾 荔枝山 1、竞争地位 2、竞争对手分析 3、确定竞争原则 4、突破重围的几种可能 项目 竞争策略 分析目录 中国海南 清水湾 荔枝山 荔枝山 雅居乐 绿城 根据上述对土地 属性的分析可以 看出，不论是在 对海湾项目的普 遍认识上，还是 项目规模上荔枝 山都没有机会成 为竞争区域的领 导者只能是跟随 者或是成为一个 卓尔不群的另类 中国海南 清水湾 荔枝山 雅居乐 .占地超万亩,总建筑面积280万平方米,容积率0.42. 一二期开盘两年销售额超180亿. .6家五星及七星级酒店,3个高尔夫球场, 2个游艇码头,国际美食街及精品购物街. 绿城 占地4,800亩,总建筑面积150万平方米,容积率约0.47. .高尔夫球场即将开业,威斯汀酒店已开工. 雅居乐的问题 大而全 没有和海棠湾形成明显的差异化 旅游吸引物过于单一完全是度假产品 投资型房客为主要去化资源 绿城的问题 相对的小而全 没有和区域市场先入者形成差异 同样没有突破旅游吸引物单一的问题 主力客户定位与雅居乐趋同 客户定位以及产品业态的同质化严重 中国海南 清水湾 荔枝山 差异 原则 别人做的我不做 面对雅居乐和绿城我们并不具备成本优势，并且还有土地性质的先天缺陷。因此选择差异化竞争策略应是不二法门，一定要避免小而全的模式，应该努力做到在客户定位、业态规划、盈利模式上的全面差异化。 补充 原则 我为别人做贡献深入分