广陵信息服务产业基地策划报告(终期).ppt

扬州信息服务产业基地 首发项目的功能运营－公共员工餐厅 运营主体 建议运营主体为两家第三方的专业餐饮公司。 首发项目的功能运营——会所 运营中应注意的问题 －产业园区的会所要有展示功能，使得其不仅具有实际使用的功能，而且具有文化推广的作用。展示的主题可以请专业的策划公司设计，定期更换。比如呼叫产业专题就有很多的题材可以挖掘，比如呼叫产业的起源和发展，呼叫产业著名人物的介绍，甚至呼叫产业设备厂商的产品、最新技术的展示，著名呼叫中心企业的专题展览等等。并且这些展示活动应该与整个会所相融合，尽量显得自然。这样使到访者能够享受优美环境的同时又对园区的主题有了深刻的认识。 －会所还应该与诸如CTI论坛这样有影响力的行业组织联合起来，定期组织重要的行业峰会，并且争取将这样在全国有影响力的会议活动留在园区，这样对整个基地的影响力辐射到全国，将大大有利于园区的招商。这是这个会所的重要衍射性功能，对把园区提升到全国呼叫产业基地有着至关重要的作用。 －园区还应该将会所活动与广陵新区北部的生态旅游度假区结合起来，将其作为大型活动的分会场与会所主会场进行联动，使赴会嘉宾更能体会到扬州的优美环境。 首发项目的运营——其他配套功能 运营主体 以各个服务提供商为主体经营。 基地公司主要职能部门组织架构建议 关于建设工程进度表的说明 此工程进度表为一标准的例子。基本上包括了工程建设中从得到用地许可证开始到房地产证办理的所有步骤。 整个工程进度大致可以分为三个部分。第一部分从用地许可证开始一直到施工许可证办理，属于施工前期报批准备阶段；第二部分为建筑施工阶段；第三部分为工程验收完成阶段。 结合扬州信息服务产业基地的情况，三十个月左右的时间肯定不能满足各方面对其尽快实施和完成的要求。鉴于第一阶段和第三阶段大量的工作是审批或者验收、办证，如果能够取得政府方面的大力支持以及通过基地开发公司自身的运筹安排，应该是可以加快进度的。政府各相关部门可以加快审批进度，做到特事特办；开发公司要抓紧每一环节，如在扩初方案审批的同时可以让设计公司先行开始施工图的设计等等。 在第二阶段根据工程体量的大小，时间有所不同。在这一阶段没有太多可供压缩的时间，只能依靠严格的施工管理和总包单位的配合，在保证建设质量的前提下，尽量缩短工期。 从表中来看，第一阶段大致为７个多月时间，如果进行比较理想，则预计可以压缩到４个月时间；第二阶段(16个月）虽然各个工程具体时间不同，但是最多只能有２－３个月的压缩空间；第三阶段到规划验收完成如能控制在２个月内则最理想，因为此时基本已经能够交付客户进行二次装修了。从目前的情况看，如何尽量把第一阶段和第三阶段的时间压缩或者纳入第二阶段，以最大限度缩短工期是业主需要考虑的。 招商理念 市场推广策略 招商工作业务流程 招商管理软件介绍 前提假设 根据我们前面的规划定位，我们可以开始对基地首发项目进行财务分析，在此之前我们先要就财务分析中的前提与假设进行定义： 前提假设一：首发物业功能细分： 前提假设二：租售模式与物业定价： 租售模式： 我们建议首发项目应当以租赁为主体，同时考虑到全租可能带来的资金压力，建议可以对一部分产业楼做出售。因此，接下来的分析我们分为二个方案：方案一：全部租赁；方案二：产业楼50％出售。 通过对这两种方案所产生的投资汇报分析找到一个最佳的投资和运作平衡点，实现投资和效益的最大化。 前提假设 前提假设三：开发时间表建议 开发时序建议说明: 2007年内先开发总建筑面积为3.2万平方米，主要包括产业楼一期，即一栋1万平方米的产业楼A和3栋6000平方米的产业楼B，主要考虑先期客户群主要以中小型企业为主，针对大型客户，以一栋1万平方米的供应满足；以及同时开发完毕为产业楼作基本配套的员工餐厅，以满足早期客户的基本配套需求 2008年初开始信息服务大厦、产业楼二期和会所将同时开工，会所预计将在年中完工，步行街可以在年中动工，所有物业将在08年年底全部竣工，预计08年底的总竣工面积将达到5.8万平方米。 酒店项目建议在园区产业发展比较成熟的时机进行开发，以降低项目的风险性；但同时在早期要确定合作的酒店管理公司，做针对性的物业设计和开发。 前提假设四：土地物业开发成本建议 物业成本 前提假设 此处土地开发成本是指土地得“七通一平”（其中电力接入是单回路供电） 土地总成本为308元/平方米。 项目整体的财务分析表－方案一（全租） 从项目整体财务测算来看，项目20的税前内部收益率（IRR）仅为7.78％，20年的税前净现金流为1920万人民币，项目税前回收期是14.36年，自有资金20年的投资回报率为13.51％ 。因此如果全部考虑租赁，对资金投入要求很高，项目投资收益效果很不理想。 项目整体的财务分析表－方案二（产业楼50％销售） 采