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第三部分 标杆房地产企业财税管理模式 Part 1 营运资金管理模式 一、保利地产的流动资产管理模式 流动资产，即为在1年或者一个营业周期内变现或运用的资产，它具有占用时间段、 周转快、易变现等特点，企业所拥有的流动资产越多，也有利于降低财务风险。流动资产主 要有现金、短期金融资产、应收及预付款项和存货。但是，过多的流动资产也会增加企业的 财务负担，影响企业的利润。 截止2011年底，保利地产的流动资产余额为187,991,38.75万元，在资产总额中占 96.4%,保利地产的流动资产构成如图 1.1所示。 图1.1 保利地产的流动资产构成图 （一）现金资产管理模式 编制现金 加强日常 企业现金 收支计划 现金控制 收支数量 短缺时采用短 期融资策略 确定最佳 现金余额 富余时采用短 期投资策略 图1.2 保利地产的现金管理模式 在保利地产的货币资金构成中，除了持有人民币以外，还持有一定比例的美元以及港币， 这有利于缓解汇率变动所带来的财务风险。 （二）存货管理模式 在保利的流动资产构成中，存货占81%，可见存货的管理对于房地产企业来说尤为重要。 保利地产在2011年的存货余额中，包含了原材料41,07.79万元，开发成本 146,297,20.92万元，开发产品5,768,66.29万元，低值易耗品49.38万元。开发成本与开 发产品之间为25:1左右，可见，企业以较快的速度进行新的房地产项目的开发，并且在开 发产品上保持着良好的销售速度。 （三）应收账款管理模式 保利地产2011年的应收账款包括预付账款以及其他应收款等在内，在流动资产中占比 为10%左右，应收账款有利于增加销售减少存货，从而有利于企业开拓市场，节约各种存货 成本。 二、万科地产的流动负债管理模式 万科的流动负债主要由短期借款，应付预收款项，应付费用，以及其他应付款等构成， 2011年短期负债总额为200,724,16.03万元，其各项构成如图 1.3所示。 图1.3 万科地产的流动负债构成图 （一）商业信用融资 （二）短期借款管理 三、招商地产基于渠道的营运资金管理模式 招商地产对于营运资金的管理并不局限于传统的分类方式——分为流动资产与流动负 债来进行管理，而是按照自身经营运作的需要，依据其自身的特点将营运资金按照经营环节 的不同，对其基于渠道来进行分类管理，从而有助于将经营与资金的管理紧密地结合起来， 帮助企业提高资金营运效率。 （一）采购渠道的营运资金管理 （二）生产渠道的营运资金管理 （三）营销渠道的营运资金管理 （四）理财活动的营运资金管理 Part 2 房地产企业融资模式 房地产企业往往借助于强大的金融工具为项目的开发建设与自身的发展壮大融资。由于 金融工具的复杂多样，房地产企业可利用不同的金融工具来进行融资，从而形成各具特色的 融资模式。而上市公司成功的融资模式可成为正在成长中的房地产行业中年轻企业的学习榜 样。关于融资方式的分类，如图2.1所示。 内源融资 上市融资 融 房地产信托融资 资 直接融资