北京项目可研(华高菜斯).pdf

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昌平二街项目 昌平二街项目 市场分析与定位报告 市场分析与定位报告 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING CO.LTD 2006年6月 華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司 一、整体定位 (一)整体功能定位 集“特色商业、高档酒店、精致酒店服务式公寓”为一体的 多功能城市综合体 特色商业 :项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性,周边主城区的密集人口和成熟的商业氛围 将为项目带来巨大商机,并将与周边繁华的鼓楼西街、鼓楼东街和鼓楼南街共同打造昌平最具人 气的都市商圈; 高档酒店:高档酒店不仅进一步提升项目的品质感,同时更好的提升建筑形象和商业价值; 酒店服务式公寓:提供酒店服务的高档公寓,进一步提升项目品质感,投资自住两相宜; 多功能与建筑形象力的提升:该项目将全面提升昌平现有的建筑形象,现代简洁的建筑外立面及 富有变化的内部空间,将营造出昌平最具特色的地标性商业建筑,这里不仅是一个靓丽的建筑综 合体,更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。 REGAL LLOYDS 3 華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司 一、整体定位 (二)物业类型及规模 项目总规模:约4.3万建筑平米(地上3.7万建筑平米,地下:0.6万建筑平米) 项目分物业类型规模: 项目分物业类型规模建议 商业 2~2.5万平米 酒店 0.8~1万平米 酒店服务式公寓 0.8~1.5万平米 总计 4.3万平米 REGAL LLOYDS 4 華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司 一、整体定位 1、商业总规模分析建议 区域商业总规模容量 = 区域人口总量×人均消费支出×商业平均利润率/(区域平均租金×核心商圈占比) 其中:城镇人口:约14万(含高校学生),人均消费支出:9168元 农村人口:约1万,人均消费支出:5365元 商业平均利润率为:6%~10% 区域平均租金取值为:2元/平米/天 核心商圈占比:65%~85%,取值:85%(区域商圈相对独立,且周边消费力偏低) 区域商业总规模容量约为:15~17万平米 REGAL LLOYDS 5 華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司 一、整体定位 区域商圈从现状及潜在竞争分析,将逐步分化出三个核心区域,本项目处于中心区位,结合区域居民的相对均衡 分布的现状,各核心区域的商业空间吸引力相当,结合商业规模定位研究稳健性的原则,商圈内部各核心区域的 商业规模容量取值均等,所以本项目区域商业的规模容量约为: 5~5.5万平米 结合本项目总体定位为中高端商业的形象品质要求,区域商业激烈的竞争态势和侵略性定位的要求,本项目定 位必须实现区域商业的中心地位,因此结合对商圈研究中中心

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