云南酒店可研.doc

亚美大酒店可行性研究报告 目? 录 第一章 总论 第二章：产权酒店概述 第三章：亚美大酒店背景分析 第四章：产权式酒店经营模式 第五章：业主权益及投资收益分析 第六章：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第七章：可持续经营和盈利保障 第八章：投资风险控制分析与防范 第九章：研究结论与建议 ? 第一章 总论 一、项目名称亚美大酒店(名称暂定)二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称坤保房地产开发有限公司2、项目承办单位基本情况一、“坤保”公司及其营销理念 云南坤保房地产开发有限公司成立于2003年，是由云南官房土地房屋开发经营股份有限公司出资资助成立的能全方位从事房地产开发经营、规划设计、工程管理、营销策划和楼盘代理销售业务的房地产开发新军。成立之初主要为官房企业集团从事集团公司房屋销售，市场调研，项目前期规划等工作，公司主要成员全部来自官房企业集团，是云南官房土地房屋开发经营股份有限公司由国营企业向股份有限公司改制的试点单位。 在与云南地产龙头“官房企业集团”的合作中，“坤保”成功销售了昆明“白龙新区”、“金康园”、蒙自“红竺园”等楼盘，接连取得骄人业绩。尤其是与“丽江官房”合作开发“滇西明珠”产权酒店项目，首开了云南产权酒店营销的先河，取得巨大成功，实现了开发与营销“双赢”。2004年1月，“坤保”在首届中国策划师年会上荣获“优秀策划团队”称号。 近年来，“坤保”相继参与个旧“大桥旅游商业步行街”、丽江金凯旅游商业广场”、丽江“玉河走廊”等旅游商业地产项目的开发运作，在旅游商业地产领域进行了新的开拓和探索。 在多年从事房地产项目开发和市场运作的历程中，“坤保”始终坚持“以市场为导向、以客户为中心”的市场营销理念，摈弃“重开发、轻市场”，“先讲盖（建筑）、后讲卖（营销）”，“凭经验开发”等传统房地产开发模式，强调“策划在先”、以全程营销策划为主线贯穿项目运作的始终，把市场分析作为前提，通过市场调查及客户心理分析，深层次地把握客户的消费欲望和精神诉求，通过科学的营销策划进行市场细分，谋划准确的产品定位和项目包装，进行专业化、全方位的市场开发。 在项目运作中,“坤保”一贯注重和强调将营销工作的重点放在市场研究、产品定位的准确性与营销服务的提升和完善上，突破“先盖房，后找市场”的旧模式，从项目启动初期就积极介入，首先通过深入的市场调查和市场分析，对“客户群在哪里”、“客户的需求是什么”、“应该盖什么样的房子”等问题做到心中有数，在准确把握项目定位和目标客户群体需求的基础上，对楼盘样式、户型结构、园区景观等提出具体意见和建议，为项目规划设计提供重要的市场信息和建设依据。这样开发出来的楼盘，具有坚实的市场基础，客户欢迎，适销对路。在此同时，也为项目销售积累和准备了充足的客源。 “策划先行，运筹帷幄；强势销售，能征善战”，是“坤保”搏击房地产市场，竞争取胜的两大优势。经过激烈的市场竞争锤炼，“坤保”不断发展成熟，形成了以昆明为中心、辐射省内外的较为完善的市场营销网络，拥有一支专家型的策划精英和熟悉市场、业务精湛的专业营销团队。由“坤保”代理的楼盘销售，不是简单地“叫卖”，而是充分发挥自身了解市场、善于谋划、熟悉客户心理、掌握大量客源信息等特长，以全程营销策划统领全局，紧扣项目市场定位，从市场实际出发制定科学、正确的营销策略，有效控制销售关键环节，形成独特的销售技巧和高超的营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速实现项目销售，为开发商降低投资风险、获取更大的利润空间提供有力保证。 二、成功案例 （1）蒙自“红竺园” 蒙自“红竺园”，是“官房”集团实行异地开发战略、挺进红河州的第一个开发项目。该小区投资2亿多元，按照省级住宅示范小区标准建设，以其新颖的设计、独特的亚热带景观在当地引起轰动。但因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘一年只售出30多套，回收房款900万元。2002年11月，“坤保”接集团公司委托个后立即以全新营销理念和运作方式对“红竺园”的旧有销售模式和销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时机，一举打破“叫好不叫座”的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙升到9700万元。至2003年6月底，“红竺园”销售已达到1.3亿元。 “红竺园”的销售成功，在“官房”集团内部引起震动。“坤保”以实实在在的销售业绩，给“官房”的传统营销模式注入了活力。 （2）丽江五星级“滇西明珠”分时渡假酒店 “坤保”的“策划在先，全程营销”运作模式，在丽江官房“滇西明珠”项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。 2003年，“坤保”接手该项目，首先进行充分深入的市场调研，立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借“丽江官房大酒店”已经建立的“五星级”管理平台，借鉴国际上“分时度假”先进经验，开创性地运