广林大厦项目介绍2010.docVIP

大郊亭桥房地产项目——广林大厦 一、 项目简介 ㈠项目名称：北京大郊桥房地产项目——广林大厦 ㈡项目地点：位于东四环外朝阳区广渠路与金海湾花苑路交汇的东北角。（见图1、2） 南临广渠路，西侧与中国电信大厦相邻，东侧为东石门小路，北接金海国际，地块为南北向不规则巨形（见图3、4、5、6）。 ㈢用地面积：为4840.71平方米。 ㈣功能与规模：广林大厦为中高档写字楼 地上最高为十三层，最低为三层，从北向南呈阶梯型。大厦南侧退用地红线6米，东面与北面的金海国际齐平。地上三层为商业用房，四层以上为办公用房。地下2层为车库和设备用房。总建筑面积为25057.62平方米。 ㈤经济技术指标 总用地面积：4840.71平方米 总建筑面积：25057.62平方米 地上建筑面积：18753.21平方米 其中办公：13264.62平方米；商业：5088.59平方米 地下建筑面积：6304.41平方米。 容积率：3.9 建筑密度：42.7% 绿化率：26.6% 机动车停车位：162辆。其中地上7辆；地下155辆。 自行车停车位：375辆 ㈥交通组织 沿大厦西北设一条机动车单行道与南侧广渠路和东侧的东石门相连形成环路。沿广渠路和东石门小路设商业出入口。办公楼出入口位于大厦西侧，商业人流与办公人流互不干扰，合理分开。 ㈦立面造型 建筑立面追求简洁明快，虚实得当。 建筑物效果见图7、8、9、10。 ㈧用地状况：拆迁工作已完成。 各项规划设计及前期手续正在办理过程中，开工前的各项准备工作已就绪。计划于2011年2月开工建设。 ㈨开 发 商： 图1 Google地球——北京市区图 图2 Google地球 北京东四环中路东侧的项目所在地 图3 Google 项目所在地及周边环境 图4 Google地球 北京东四环及项目所在地 图5 Google地球 项目所在地 图6 Google地球 项目所在地 二、项目费用： 投资估算总成本为约为25315万元。 ㈠土地费用 本项目预估土地成本为17815万元，其中在合同签订之日起15天内交纳4580万元，在2010年10月30日支付7200万元，在2011年2月1日支付3580万元，在整体项目竣工验收后支付剩余尾款。 ㈡主体建安费用 ⑴建筑安装工程费（6000万元）： 包括本项目红线范围内的所有建筑和设施的费用，如场地平整；建筑结构、装饰装修、给水排水、采暖通风、空调、消防、强电、弱电、综合布线；室外道路、绿化市政管线接口费等项的费用。 ⑵工程建设其他费(1320万元)： 包括建筑安装工程中所涉及其它费用，包括城市基础设施建设费、前期咨询费、可研报告编制费、建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、工程保险费、竣工图编制费等。绿化工程费包括用地范围内绿化、铺装及小品、照明、城市标识、街道家具等。 ⑶预备费用(180万元)： 按建设投资（含前期工程费、基础设施费、公共设施费和工程建设其他费，不含建安工程费）的3%计算。 本项目地块位于东四环边，周边住宅项目均价约为3万元，按照本项目住宅面积估算，全部13264.62平方米住宅销售价格可达到39793.86万。（此价格未包含商业部分和地下部分） 三、项目建设开发周期 本项目现有项目立项批文，正在办理土地出让金交纳工作。预期在2010年8月取得国有土地使用证，2010年10月31日前取得建设工程用地许可证及建设工程规划许可证，2011年2月1日前取得建设施工许可证。已期在2011年2月1日前交付使用。 四、项目销售计划 ㈠自行销售 ⑴提前内购 在我司取得项目公司20%股权后，开始进行内部预售，定价在2.2万-2.6万之间（根据朝向、楼层具体定价）。销售房屋高度为5.4米。可作为LOFT在屋内分隔为2层。销售面积为4层-8层内住宅，共152套。按照预售50%房款计算，可回收资金9483.6万元（房款按照均价2.4万元估算）。 待取得建筑施工许可证后，再向内购业主收取30%的房款，即可回收资金5690.16万元。 其余房款在内购业主签订正式售房合同时缴齐。 ⑵申请贷款 ①拿到土地后，用土地证作为质押，以其他企业名义贷款。 ②自行筹措资金开工建设，待取得施工许可证、开工建设后，向银行申请贷款。待项目建设达到预售要求后，直接面向社会预售。 ㈡施工方先行垫付。 在施工过程中，建设费用先由施工方垫付，待项目建成后，将部分房屋按照房价折合为相应的建设费用，即用建成房屋来抵扣应付建安费用。 ㈢整体出售 申请贷款建成后，整栋销售。 可作为高级写字楼、高级公寓项目出售给大型国有企业或上市公司，作为总部或高层人员公寓。