工程经济学第2版课程项勇第9章节建设项目可行性研究与市场预测演示文档.pptVIP

（2）原有资产的利用问题 既有企业改扩建项目范围内的原有资产可分为： “可利用的”和“不可利用的”两个部分。“有项目”是原有资产无论利用与否，均与新增投资一起计入投资费用。“可利用”的资产要按其净值提取折旧与修理费。“不可利用”的资产如果变卖，其价值按变卖时间和变卖价值计作现金流入 （新增投资资金来源），不能冲减新增投资。如果“不可利用”的资产不变现或报废，就仍然是资产的一部分，但是计算项目的折旧时不予考虑。 （3）停产减产损失 改扩建项目的改建活动与生产活动总是同时进行，但一般总会造成部分生产停止或减产。这一部分停产减产损失的直接结果是减少“老产品”的营业收入，同时也会减少相应的生产费用。这些变化均应在销售收入表和生产成本表中有所体现，最终反映在现金流量表中，因此不必单独计算。 （4）沉没成本的处理 沉没成本是既有企业过去投资决策发生的，非现在决策能改变（或不受现在决策影响），已经计入过去投资费用回收计划的费用。如前期工程为后期工程预留的场地与设备，均为前期工程的沉没成本，不计入后期投资决策费用。沉没成本是“有项目”和“无项目”都存在的成本，对于实现项目的效益不会增加额外的费用。对于项目是否实施的决策来说，沉没成本不应包括在项目增量费用中。改扩建项目的经济效果不取决于项目开始前已经支出多少费用 而仅仅取决于在改扩建过程中投入的费用。改扩建项目的效益也只能是超出原有效益之上的部分。对沉没成本的这种处理办法可能导致项目的内部收率很高，但这恰恰反映了当前决策的性质。如果为了弄清原来投资决策是否合理，可以计算整个项目（有项目状态，包括已经建成和计划实施的项目）的收益率，这时应把沉没成本计算在内。 （5）机会成本 如果项目利用的现有资产，有明确的其他用途（出售、出租或有明确的使用效益），那么将资产用于该用途能为企业带来的收益被看作项目使用资产的机会成本，也是无项目时的收入，按照有无对比识别效益和费用的原则，应该将其作为无项目时的现金收入。 9.3.2 市政公用设施可行性研究编制要点 市政公用设施项目包括给水、排水、道路桥梁、燃气、供热、快速轨道交通、垃圾处理等单个或综合项目。 1）市政公用设施项目具有服务公共性、自然垄断性、网络系统性、外部效果显著以及沉淀资本大、价格受管制等特点。 2）市政公用设施项目应按收费与否选择经济评价内容。收费项目一般只进行经济费用效益分析，但应安排债务偿还计划及运营费用来源，进行费用平衡分析或费用效果分析。效果难以量化时进行定性分析。 3）市政公用设施项目经济评价一般应包括处理厂（设施）与网（管、路）的综合分析，必要时厂与网也可分别进行经济评价。 4）市政公用设施项目的经济效益表现为促进城镇社会经济发展、合理利用自然资源、减少环境污染损失以及提高人民群众生活水平和生活质量。 5）市政公用设施项目的财务收入表现为营业收入和补贴收入。 6）市政公用设施项目的费用包括土地费用、设备购置费用、安装工程费、生产（运营）费用及其他费用。 7）市政公用设施项目的价格应根据政府政策、消费者支付意愿和承受能力，遵循补偿成本、保本微利、节约资源、公平负担原则测算。具备条件时，可分别针对不同用户测算不同价格。 9.3.3 房地产开发项目可行性研究编制要点 1．房地产开发项目的特点 房地产开发项目一般由生地、毛地、熟地、在建工程和建成后的物业（含土地）等单个项目或综合项目组成。房地产开发项目一般具有如下特点： 1）房地产开发项目具有产品不可移动性、保值增值性、区域性、政策影响性、相互影响性、建设与经营同步性和计算期短的特点。 2）房地产开发项目一般进行财务分析，涉及区域开发的项目应进行国民经济分析。 3）房地产开发项目的资金来源于商品房合法预售所得款。 4）房地产开发项目分为出售型、出租型和混合型。项目的收益和成本分摊方式依据类型而不同。自营部分的投资可转换成项目的固定资产，出售、出租部分的投资转换成开发成本。开发企业大量的资产以流动资产的形式存在。 5）房地产开发项目不按租售合同而按房地产开发项目可能得到的财务收入估算现金流入，并依此估算经营成本。 6）房地产开发项目的效益一般为售房收入、租房收入、土地（生地或熟地）出让收入、配套设施出售（租）收入以及自营收入。 7）房地产开发项目总成本费用主要包括开发建设期间发生的开发产品成本和经营期间发生的运营费用、修理费用等。 （8）房地产开发项目除缴纳流转税和所得税外，尚需缴纳土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税等。 2．房地产开发项目可研基本内容 （1）总 论 1）项目的背景与概况：项目名称；承办单位概况；可行性研