爆销飞价冷静一下思考杭城楼市未来.docVIP

01)只懂得玩供需图的策划机构只算小学生.? 02)本文着重回顾近期杭城楼市变动,并针对未来楼市格局进行预判.希望发展商与投资者们理性看待当前市场. 03)由于内容07年成文,部分数据稍有滞缓,望谅解,并不影响总体观点. 2007 2007年，连续出现若干地王，再惹土地价值争议; 2007年，整体楼市持续上扬，售罄捷报频频传来; 2007年，楼价跨越式跳涨，购房者掏钱、兴叹、退缩动作各异; 2007年，满城充斥着楼价、地价、买房的话题…… 2007年，杭城楼市继平淡06年的一个拐点，也是楼市未来何去何从而充满悬念的一年。在一系列地王、排队、爆销、飞价等关键词铺天盖地的笼罩下，发展商应当持续乐观态度还是应当沏上一杯清茶，坐下冷静思考杭城楼市的未来？ 一、现状——07年杭城楼市变化 01.竞争平台整体上升 1995—2005过去十年当中，以“浙商”为行业主导的领军模式下，本土发展商孕育在没有外来掠夺的环境下成长，促成了类似“绿城”的实力品牌成长。 终于从近两年开始，外来品牌（例如：中海、万科、凯德、世贸、华润、新鸿基）强势登陆杭城，也正式引发了杭州房地产行业竞争格局的质变。 竞争平台的抬升并不仅仅局限于产品营造、营销手法的比拼。而直接提升到了房地产业的根本层面——资本运作，一家公司对资本运作的水平高低直接决定了成本控制、利润空间甚至份额掠取速度与规避风险能力。在外力挤压的竞争年代中，“生存与成长”便成为英雄时代的关键词。 02.主流开发商的上市潮 选择上市途径并不仅仅是个别行为（预计07年底海外上市和国内上市公司加起来超过130家，近200家）。 这是发展商改善资产结构的途径。当前中国房地产开发呈现两极分化，上市企业动作非常大，不断攻城略地。 这次中国股市的蓬勃，使得主流开发商有效地改善了资产结构、股本结构，在拿地时比以前的风险大大降低，杭州亦是如此，目前以广宇、滨江、金都、旅游为典型的区域龙头已经纷纷上市或计划上市。所以指望房价集体跳水、开发商倒闭，可能是个梦想。 这些企业在中国宏观调控闭紧贷款闸门时，核心竞争力——“资金”得到了体现。 03.土地稀缺价值体现 数据显示，2003年杭州住宅用地出让为3512亩，达到最高点。而2004年，积约1425亩，2005年回升至2807亩，2006年回落至2578亩，2007年1至6月，成交2867亩。平均在2637亩/年左右，有意识控制的效果十分明显，大起大落的幅度变小，这也是地王频现的一大因素。所以，杭州要走早期类似广东万亩大盘的开发模式，绝对没戏。 04.价格快速攀升 从06年春节后开始，楼市成交形成逐步上升状态，尤其今年5月房交会期间，大量需求释放。成交出现跨越值，5月成交4917套，6月成交6496套分别超出4月成交量1000与2000余套之多。而价格也随着市场释放而升温。 直至8月，整体成交价格已经相对5月形成14%的上涨幅度。主要由于市场短期供应不足而形成争抢效应。这又助长了价格攀爬速度过快，使得大量需求开始退至二环线市场购买。 05.纷纷剑走偏锋，争夺高端需求。 超过10000套高端住宅预计三年内上市。 经统计，目前尚未上市但定位高端的项目有近二十个，分别集中于市中心、钱江新城以及之江旅游度假区、西溪湿地等景区。 城中区域： 未来市政府附近的绿城和滨江联手竞得的杭汽发地块、旅游房产的金松洗衣机厂地块、雅戈尔竞得的原杭商院地块，及嘉里建设获得的原浙大湖滨校区地块也将锁定高端路线。 钱江新城： 滨江房产即将打造的阳光海岸，据称将高于金色海岸档次;绿城和葛洲坝联手竞得的一线江景地块，以及华润万象城，绿城的新绿园项目以及滨江的城市之星项目等。 之江旅游度假区： 阳明谷、新帝朗郡和公元沐桥，其中，阳明谷是一个以别墅和排屋为主打的项目，新帝朗郡则与西湖高尔夫相邻，规划设计是以大户型公寓和排屋为主，公元沐桥规划为低层精装修电梯公寓;在西溪湿地公园正南侧的发展绿城留庄项目，规划建造近3-4层的低密度精装修公寓，主力户型在350㎡左右。 西溪区域： 坤和·和家园以及坤和与万科合作的两个项目、绿城、华元等也位于高端基线。 以上所列举项目总建筑面积之和约300㎡，假设减去商业及酒店部分及地下建筑部分，以平均户型200㎡/套计算，总套数约在10000套以上。 根据时间周期判断，将在未来三年内陆续上市。因此，由于竞争成本及开发成本的提升，发展商们纷纷剑走偏锋，瞄准金字塔人群。攻略认为在被迫抬升目标客群的前提下，产品营造能力的标准是否也能相应提升，财富人群的体量是否足够消化？纷纷挑战极限的行为非常危险。 二、展望——未来杭城楼市走向 高成本、高竞争、高房价运作平台的模式下，杭城楼市的发展趋势如何？ 01.引入外资的运作模式 由于房地产项目贷款门槛越来越高，使得开发商普遍出现资金紧张，由于大