稀土高新区83亩地产品建议报告(终).doc

稀土高新区83亩地市场研究分析及产品建议报告 中和恒业策划部 2009年3月 目 录 1、宏观环境分析 6 1.1政策环境分析 6 1.1.1 09年政策盘点 6 1.1.2 政策总结 9 1.2经济环境分析 10 1.2.1 包头国民生产总值 10 1.2.2 人均可支配收入及人均消费性支出 11 1.3宏观环境对房地产市场的影响 13 1.3.1 房地产投资 13 1.3.2 房地产开发建设规模 14 1.3.3 商品房销售情况 15 2、房地产市场分析 16 2.1土地市场分析 16 2.2住宅市场分析 19 2.2.1 供销比分析 19 2.2.2 产品分析 24 2.2.3 区域住宅市场分析 30 2.2.4 我部观点 35 2.2.5 典型项目市场分析 36 2.2.6 户型分析 48 2.2.7 区域楼盘交叉对比与建议 52 3、地块解读 55 3.1基地位置 55 3.2基地目前状态 56 3.3基地交通状况 57 3.3.1 基地交通状况 57 3.3.2 公共交通状况 58 3.4配套资源 60 3.4.1市政配套 61 3.4.2、生活配套要素 61 3.5、产品附加值分析 63 3.5.1、区域住宅产品需求旺盛 63 3.5.2、政策条件优越 64 3.5.3、品质高档，服务完善，项目附加值极大 64 3.5.4、项目距离主要商圈较近，配套完善 64 3.5.5、整体规划——城市新中心 64 3.6、地块解读小结 65 4、产品规划建议 65 4.1、项目定位及规划设计重点考虑因素 66 4.2、项目总体开发思路 66 4.3．业态组合建议 67 4.4．基地分区建议 67 4.5．景观设计建议 68 4.5.1．项目景观对比 68 4.5.2．景观设计建议 69 4.6、户型面积配比建议 70 4.7．户型平面建议 71 4.6.1．户型平面比较 71 4.6.2．户型平面建议 72 4.7．产品风格建议 75 4.7.1．产品风格对比 75 4.7.2．产品风格建议 76 宏观环境分析 1.1政策环境分析 1.1.1 09年政策盘点 1.1.1.1 鼓励购房政策类 1.1.1.1.1 09年1月12日，包头市拟出台大规模救市政策，契税优惠范围扩大； 120平以下0.75%调整至144平以下全部实行0.75%，144平以上为3% 购买120平以下住房享受政府财政补贴 小于等于60平，补贴总房款3% 60-90（含）平，补贴总房款2% 90-120（含）平，补贴总房款1% 制定指导价格：各区域低于指导价格可享受财政补跌1-3个点，具体额度待定 取消二次购房贷款限制 1.1.1.1.2 2009年6月27日，包头2009年房交会隆重召开，政府推出一系列优惠政策以促成交 房交会期间实施的五大优惠政策。： 　优惠政策一：扩大居民购房政府补贴发放范围。根据《包头市人民政府关于印发扩大内需促进住房消费的暂行办法的通知》，2009年1月1日起至2009年12月31日止，凡个人购买新建商品住房的，60平方米以下享受3％的政府补贴；60-90平方米以内的享受2％的政府补贴；90-120平方米以内的享受1％的政府补贴。在我市以低于政府指导价购买新建商品住房或二手住房，且购房面积在120平方米(含120平方米)以下的购房人，在办理《房屋所有权证》后享受1％的政府补贴。 　　房交会期间特有政策：超出120平方米以上住房的，120平方米部分享受1％的补贴，超出120平方米部分不享受补贴。凡购买二手住房的，不足120平方米部分享受1％的补贴，超出120平方米部分不享受补贴。而且，不受政府指导价（即一级地段3100元/平方米，二级地段2800元/平方米，三级地段2500元/平方米）限制。 　　优惠政策二：协调房地产开发企业在房交会期间出台购房优惠政策，在价格上给予适当优惠。房交会期间，组委会将发放每张5000元共1000张购房消费券。据市房管局副局长彭明柱介绍，承办方是按预计成交量1000套计划的，如果销售超出1000套，政府将追加消费券。即只要在房交会期间购房均可获得抵顶购房款的消费券。 　　优惠政策三：减免办理产权手续的相关费用。凡房交会期间成交的住房免收产权登记费、交易手续费。办理住房公积金贷款免收评估费，担保费减半收取。 　　优惠政策四：开辟办理产权登记和住房公积金贷款绿色通道。房交会期间，产权登记手续和住房公积金贷款手续当日一次性受理完毕。 优惠政策五：房交会期间前来看房的前1000名客户每人可免费领取精美礼品一份；现场完成买卖手续的客户，每天现场抽出20名幸运奖，每名奖励现金5000元。 1.1.1.2价格调整政策类 09年