房地产资本 运作与财务管理.pptVIP

房地产资本运作与财务管理 主要内容 序----资本运营的技术基础 房地产融资 房地产企业上市 破产企业重整借壳 房地产企业高管激励与控制 房产土地转让的税务筹划 房地产开发的商业模式与税务优惠政策 房地产企业股权转让的税务筹划 补充: 资产定价与资本运作技术 负责”拿地”的副总裁的干股 第一期即注册公司的时候需到位注册资金的20％  负责”拿地”的副总裁的干股 第一期即注册公司的时候需到位注册资金的20％  老丁的房地产－－－合作者的短期投资回报 １０００万激励----干股的合法性? 公司法: 股东自愿; 刑法: 特定关系人 5月, 5000万注册,承诺年底前现金出资10% 7月, 土地招拍挂到手 9月, 规划条件确定 11月, 资产评估1.6亿元 12月股权转让,10%款1000万元 1.6亿元*10%-500万元=1100万元 财富转让：跨越股东优先购买权 宏图置业有限责任公司注册资本2000万元，有股东5人，刘某、关某、张和赵某是自然人股东. 刘持股400万股，拟转让给周，但其他有优先购买权，不同意；公司价值20元/股 方案： （1）转让10000股，每股60元----因价格太高，其他股东放弃，周成为股东 （2）转让其余399万股，转让总价为（400万*20元-10000股*60元），约19.985元/股；合计两次转让，周支付400万*20元； 股东优先权不可对抗其它股东 章程与股东不签字? 股东权的平等保护 即多个有限责任公司股东同时主张受让股权时, 是否允许这些股东平等地按持股比例受让股权以保持公司原有股份控制权的平衡。 新《公司法》对此未做规定, 但允许股东在公司章程中自行规定。 跟随权 增资扩股==股权转让 没钱如何承接BT项目?------ 都江堰灾后重建-幸福镇民主村A6地块项目集合资金信托计划 BT-----安置房项目简介 “城区灾后重建安居房A-6地块工程”是都江堰市政府面向社会公开招标的灾后重建项目之一。位于幸福镇民主村，占地面积8.5万平方米。就该项目的建设，项目公司与都江堰市兴市投资有限公司、都江堰市政府于2009年9月10日签署了《都江堰市城区灾后重建安居房A-6地块项目投资协议》，约定由都江堰市兴市投资有限公司在安置房建成后分期支付工程投资款并加付资金占用费，都江堰市政府将应支付的款项纳入财政预算。该安置小区预计竣工日期为2010年7月20日，工程投资估算额约人民币1.64亿元，具体以都江堰市国家投资项目招标与评审中心评审的预算控制价为准。 都江堰财政情况 至2009年9月份，都江堰土地拍卖成交金额近12亿元，已公告拍卖或挂牌但尚未成交的金额超过12.4亿元，合计超过24亿元。加上每月利税超过1亿元，2009年的财政收入将有望超过36亿元（2007年财政收入31亿元，2008年财政收入15.9亿元）。 还款来源 借款人与都江堰市兴市投资有限公司、都江堰市政府签订了《都江堰市城区灾后重建安居房A-6地块项目投资协议》（以下简称“《投资协议》”）。协议约定，安置小区建成后由都江堰市兴市投资有限公司向借款人支付建设款项，该款项纳入都江堰市政府财政预算。该款项为借款人的还款来源，款项支付如下表所示（单位：万元）： 信托要素 1、信托种类：集合资金信托 2、信托计划规模：9000万元 3、期限：2年；第1年分配4000万元及其收益；第2年分配5000万元及其收益。信托期满1年，受托人可以提前终止。 4、认购起点：100万 5、投资人预期收益率：7%/年 6、信托资金用途：信托资金用于对都江堰东润投资发展有限公司（以下简称“借款人”）发放贷款，专项用于都江堰市幸福镇民主小区A6地块安置小区的建设。安置小区建成后，由都江堰市兴市投资有限公司（以下简称“兴市投资”）向借款人分期支付工程款，相关款项纳入都江堰市人民政府财政预算。 信用增级方式 （1）借款人对兴市投资的应收账款质押给信托； （2）兴市投资应支付给借款人的款项支付到指定账户，并在信托监管之下； （3）关联方湖南东能投资有限公司为借款人还本付息提供连带责任担保； （4）股东四川东润投资有限公司将其持有项目公司95%的股权全部质押给信托。 各交易主体的情况 不质押股权,能否借到款?----夹层融资 议定: 一周内甲支付3000万元给乙获得乙80%股份; 甲以49%股权质押,从向丙借款3000万元. 工商:质押前须评估-----时间+费用+估价? 甲把20%股权+2800万债权给丙,获得丙3000万现金支付 三年内相互收购的条款 转让公司整体资产并不属于该条款规定的须经代表三分之二以上表决权的股东通过的事项,因此认定此次转让有效。 2003年9月, 成立“河北省香河县经纬家居装饰材料城有限公司”,注册资金1500万元,其中