南京宇扬花园城市场研究及营销策划报告汇编.doc

宇扬·花园城 市场研究及营销策划报告 一、宏观篇 （一）宏观经济数据分析 1、全市GDP运行情况分析 2002～2006年南京市GDP走势 由上图可以看出：2005年南京市GDP出现了增幅下降的态势，但整体走势仍保持年均15%以上的增幅，经济运行依旧处于快速发展周期内，经济的快速增长带来了基础设施建设、产业投资以及服务业的快速发展，这也必将使南京做为区域性中心城市的凝聚力不断增强。 GDP增长率 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞甚至倒退 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 10%-15% 飞速发展 2006年南京市实现GDP：2774亿元，较2005年增长15.1％，根据GDP与房地产发展的互动关系：南京房地产业近年来始终处于飞速发展时期。 2、人均GDP运行情况分析 2002～2006年南京市人均GDP走势 南京市人均GDP自2002年以来呈现稳步上扬的走势，年均涨幅达到12.4％，至2005年末全市人均GDP已突破5000美元大关，2006年全市人均GDP增幅虽出现了较大幅度的回落，但仍稳稳站在5500美元以上。 人均GDP与房地产发展的关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 0-3000 3000-8000 8000-12000 12000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展， 单纯数量型 快速发展， 以数量为主， 数量和质量并重 平稳发展 以质量为主 数量和质量并重 缓慢发展 综合发展型 根据世界银行的研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，人均GDP达到3000～8000美元时：住宅需求呈现快速发展趋势，其需求特征为：生存、改善型需求兼有。 3、人均可支配收入分析3、人均可支配收入分析 2002～2006年南京城镇居民人均可支配收入走势 居民人均可支配收入快速增长，说明居民的购买能力不断增强，消费层次不断提高，这在一定程度上也是造就近几年南京房地产市场供需两旺的重要因素之一。 （二）规划分析 1、一城三区规划 “一城三区”的城市定位――让江北首度迎来发展良机 2001年，南京市政府正式提出了“一城三区”的城市发展战略，由此，江北的区域地位首次被提升至新市区的高度。江北迎来了空前的发展良机。 意义： 南北发展不平衡格局被打破，江北成为南京重要的经济增长级 江北地区的发展长久以来落后于江南地区，江南、江北地区的城市和经济发展差异较为显著，该项战略定位的实施有住于优势资源向江北聚集，目前江北的交通状况及城市面貌已有显著改善且多家高校都在江北建立校区，大型工业项目也在由江北向桥北聚集，这些都是江北发展的明证。 江北成为主城人口疏散的重要承载地 南京市城市发展的主要趋势和问题是，主城人地矛盾突出，有序疏散旧城人口成为当务之急。目前，南京市有738万人口，其中市民600多万。未来的5到10年要发展到1000万。这些人只有10％进入小城镇，90％会进入南京主城区。进入市区的人也不可能全部居住在主城区，大部分要住在城郊接合部，其中就有相当部分人会居住在江北。 2、跨江发展战略――将江北推向更高的发展层面 2006年南京市提出“跨江发展战略”，江北新市区将成为南京未来城市建设的一个重点。2007年开年，市政府印发了[2007]1号文件——《关于加快推进跨江发展的若干政策》的通知，该文件明确规定，今年我市将从产业布局规划、招商引资、水利建设、教育卫生等方面向江北全面优惠，加快推进跨江发展战略，大力促进江北地区经济社会的全面发展，努力实现我市江南江北地区的和谐发展、协调发展和共同发展。待时机成熟时，撤销所有过江通道收费站。 意义： 南京城市发展框架将被突破 南京市的建设将突破长江的界线，从围绕山、湖、河建设发展，转变为围绕江进行建设，形成以长江为轴线、南北两翼双飞的城市形象。 北南京大城市格局将形成 六合片区将是江北地区城市化进程的重要一环，更是辐射带动苏北、安徽等中西部地区发展的重要功能区，跨江发展的战略将带动南京都市区发展，将苏北和安徽的部分城市真正融入到整个大南京一小时都市圈的发展环境之内。 阻碍江北发展的三大瓶颈将被消除 长期以来，交通路网不足、产业饱和度不高、商贸、教育配套欠缺三大因素是阻碍江 北发展的四大顽症，而在早期“一城三区”规划的时候，江北作为三区中的“新市区”其在全市发展中的地位并没有如今之高，而近阶段市政府提出跨江发展战略实际上也是对江北作为新市区地位的加强和深化，因此，制约江北发展的三大因素将进入实质性的攻坚阶段，其对江北发展的意义在于将“战略”、“定位”等宏观规划分解到具体的交通、产业、商贸、教育的点上，让江北的大规划落在实处。