中贸世纪龙城项目可行性研究报告汇.docVIP

目 录 第一章　总 论 3 1.1　建设项目概况 3 1.2　项目建设的必要性 3 1.3　可行性研究的编制依据 4 第二章　市场分析 5 2.1　宏观经济形势 5 2.2　西安市房地产市场分析 8 2.3　项目SWOT分析 21 2.4　项目的市场定位 22 第三章　项目建设条件 27 3.1　项目建设的自然条件 27 3.2　项目建设的用地条件 27 3.3　市政配套条件 27 第四章　项目规划设计方案 28 4.1　设计指导思想及设计特点 28 4.2　总平面设计 29 4.3　建筑设计 29 4.4　结构设计 30 4.5　技术经济指标 31 第五章　项目的实施进度安排 32 5.1　建设方式 32 5.2　开发进度安排 32 第六章　项目的销售方案策划 33 6.1　销售理念与策略 33 6.2　促销策略 34 6.3　销售实施计划 35 6.4　销售进度安排 36 第七章　项目总投资估算 37 7.1　估算依据和原则 37 7.2 总投资估算 37 7.3　总投资资金来源 40 第八章　项目财务评价 41 8.1　盈利能力分析 41 8.2　偿债能力分析 42 8.3　不确定性分析 43 第九章　项目综合评价与结论 48 9.1 项目综合评价 48 9.2 项目建议 48  第一章　总 论 1.1　建设项目概况 1.1.1　项目概况 本项目地块位于西安市长安路和友谊西路交汇处西北角，项目建设总用地面积20185㎡，合30.278亩（已扣除代征路和规划路所占面积）。该地块南北狭长，东西进深浅，临长安路长度为320米，该地块东西最宽处约100米（南端），最窄处约30米（北端），且呈现由南向北宽度逐渐减少的特征，现主要为住宅区，建筑较为陈旧，目前地块尚未进入拆迁阶段。 从目前现状来看，项目周边主干道现状比较理想，车流量和人流量较大，项目周边聚集公交线路31条，构成项目所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲娱乐配套齐全。本项目地块沿长安路跨度较大，商业价值较高。 项目规划用地面积20185.43㎡（不含代征路），建设总面积144416.2㎡（含地下14248.22㎡），其中住宅29602.77㎡，写字楼94368.34㎡，商场2917.59㎡，多功能中心3278.28㎡，绿化率28.26%，车位1065个。 项目计划总投资62189.32万元，分两期建设，一期建设面积103940㎡，二期建设面积40926.2㎡。 1.1.2　建设单位概况 本项目的开发商中贸房地产开发有限公司是中贸世纪企业集团有限公司的子公司，注册资金5000万元。中贸世纪企业集团公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员，同时是中国国际贸易促进委员会陕西分会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司先后投资开发完成了现代化智能化的中贸国际大厦，改造完成了中贸商务大厦、中贸物业大厦等项目，并与西安市建筑设计院合作新建了一栋综合业务楼。 1.2　项目建设的必要性 （1）房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展对国家经济的发展有着十分巨大的带动作用。 （2）西安市经济连年高速增长，人民生活水平日益提高，企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。 （3）本项目地处南门外，属于城市中心地带，交通便利，各种设施齐全，位于钟楼商圈和小寨商圈结合处，商业优势明显。项目定位于写字楼和住宅的组合，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为西安市房地产业的发展做出一定的贡献。 1.3　可行性研究的编制依据 （1）国民经济中长期发展规划和产业政策 （2）《投资项目可行性研究指南》 （3）《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则 （4）《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》 （5）《陕西省工程建设其它费用定额》 （6）《全国统一建筑按装工程工期定额（2000年）》 （7）《城市居住区规划设计规范》 （8）中贸世纪企业集团提供的其他有关资料 （9）现场勘察报告及市场调查报告 （10）行业市场目前的平均情况 第二章　市场分析 2.1　宏观经济形势 2.1.1　全国经济状况分析 2004年全年国内生产总值136515亿元，按可比价格计算，比上年增长9.5%。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第一、第三产业对国内生产总值增长的贡献率为9.2%和29.0%，分别比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。 从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国国内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。这些数据表明投资、消费