博思堂苏州市中惠晨曦星苑项目分析报告汇.docVIP

目 录 Part 1 背景分析篇 3 一、宏观经济背景分析（相城区概况） 3 1、行政区划 3 2、地理位置 3 3、交通条件 4 （1）区间交通网络 4 （2）区内交通网络 5 4、人口与经济 7 二、城市总体规划背景分析 8 1、苏州城市发展规划 8 2、相城区城市发展规划 9 3、相城区未来发展规划 10 4、元和镇规划——中心城区地位的确立 12 三、政策背景分析 13 1、重点政策解读 13 2、政策分析小结 15 四、背景分析研究总结 16 Part 2 市场分析篇及本案竞争态势研究篇 16 一、相城区房产市场总体概况 17 二、相城区06年住宅市场运行情况 18 （一）区域年度供应 18 （二）区域年度成交 19 （三）区域年度供求比 20 三、公寓竞争市场分析 21 （一）竞争范围界定 21 （二）相城中心板块 22 1、板块总体概况 22 2、现有个案分析 22 3、未来竞争分析 23 4、与本案竞争分析总结 25 （三）周边乡镇板块 25 1、板块总体概况 25 2、现有个案分析 26 3、未来竞争分析 27 4、与本案竞争分析总结 27 （四）平江新城板块 28 1、板块总体概况 28 2、现有竞争分析 28 3、未来竞争分析 29 4、与本案竞争分析总结 29 （五）娄葑北区板块 30 1、板块总体概况 30 2、现有竞争分析 30 3、未来竞争分析 31 4、与本案竞争分析总结 31 四、别墅市场竞争分析 32 （一）整体市场状况 32 （二）竞争市场明确 33 （三）相城中心板块 34 （四）相城周边乡镇板块 35 （五）唯亭板块 37 （六）平江新城板块 38 （七）别墅市场竞争总结 39 五、竞争形势分析总结 40 Part 3 地块分析篇 43 一、地块现状分析 43 1、地块立基条件 43 2、地块环境及周边配套情况 44 二、地块周边具体规划 45 三、地块SWOT分析 45 Part 4 项目定位篇 48 （一）市场定位 49 （二）价格定位 50 1.定价依据 50 2．价格建议 50 （三）客源定位 51 1、目标客户来源分析 51 2、客户身份特征分析 52  Part 1 背景分析篇 本部分将对相城区概况、项目所在区域概况、城市规划及项目所面临的政策环境进行研究分析，通过对相城区的经济状况、规划状况及政策控制的情况作判断和预测，了解项目开发所处的宏观环境。 一、宏观经济背景分析（相城区概况） 1、行政区划 相城区位于古城苏州正北部，于2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。全区下辖7个镇、2个街道、1个省级经济开发区，总面积478平方公里，户籍人口34万。分别是元和街道、太平街道、望亭镇、东桥镇、黄埭镇、黄桥镇、渭塘镇、北桥镇、阳澄湖镇以及相城区经济开发区。 2、地理位置 苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻中新合作苏州工业园区,西接苏州高新技术产业开发区。总面积4平方公里312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路3、交通条件 （1）区间交通网络 铁路：京沪高速铁路将在相城设站； 公路：贯穿城区的苏嘉杭高速公路312国道205省道苏虞张一级公路苏州绕城高速沪宁高速公路人民路北延线为平四路至阳澄湖西路之间是城市南北向主干道及城市的重要景观轴线、发展轴线。京杭大运河 博思堂观点： 人民路的北延、广济路的北延，京沪高铁与轻轨的未来规划，使得本案拓展外区域客源成为可能，拓宽了本项目的客源面。 （2）区内交通网络 相城区的公路交通可以用“五纵五横两联”来形容： 4、人口与经济 镇名 面积（平方千米） 人口（人） 元和镇 52.82 128620 渭塘镇 36.69 66741 黄桥镇 3.08 37143 黄埭镇 51.38 61060 东桥镇 30.33 36634 太平镇 46.13 32578 阳澄湖镇 96.77 48787 北桥镇 47.52 44336 望亭镇 44.06 41985 合计 408.78 497884 人口方面：相城区目前当地人口约有34万人，外来人口约15万人。 在经济方面：相城区工业经济基础雄厚，拥有14个工业园，一个省级经济开发区（相城经济开发区），传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。至2005年4月，新批外资项目有14个，新增注册外资9390万美元，新增到帐外资1154万美元，2005年累计新批外资项目56个，注册外资达33302万美元，到帐外资5170万美元。目前全区已实有外资企业797家，注册外资达28.06亿美元，到帐外资达12.9美元。世界500强日本“住友”