原阳县黄河大道项目调研报告汇.pptVIP

目 录 第一部分：市场研究报告 原阳县政策解析 原阳县个案分析 原阳县市场研判 第二部分：项目初步定位 项目地块分析 项目产品建议 项目初步定位 第三部分：项目效益分析 经济效益初步测算 银行政策 政策一：虽然银行在利率方面多次降准，但是原阳市场的银行并没有执行相应的政策，中国建设银行目前执行利率上浮10%，农村信用社执行利率上浮20%，无法给购房者带来比较好的贷款环境，因此造成购房环境一般。 政策二：人民币最近贬值较多，接近4%，对于购房者来说，财产的缩水一定程度上对于刚需来说带来购房的阻碍，相对与高房价，无法负担起购房的高额资金。 【项目地块分析及定位】 项目地理位置 本项目位于原阳县新老城区交会处，北邻主干道黄河大道，西临南北路思谦路；距新政府约500米，距离京港澳G4快速路约5公里；距离原阳县城老城区仅为500米，区域位置十分优越。 项目周围配套情况 项目交通动线 项目自然条件与景观 地块总结 项目所处位置位于原阳县新老城区核心中央位置，区位地段优越； 项目周边交通方便，大区域环境适合中高端房地产项目开发； 项目地块目前不受拆迁影响，开发进度有一定保障； 项目地块方正，无附属物，有利于整体开发； 周边项目多为实力开发企业，且规模较大，带来竞争难度。 项目市场定位 原阳县房地产市场过于白热化，可操作性难度较大，在不断创新的市场趋向下，各种创新，各种主题社区不断涌现。 建议项目走在区域地段前列，发展主题社区： 主题性强的创新型社区 宜居性较强的高端社区 主题性强：主题景观、主题建筑、主题风格、主题营销 宜居性强：空间尺度合理、物业管理完善、生活配套完善，产品附加值较高的；质优价低，轻松成就家的梦想。 定位高端：形象高端，产品高端，价格中端，总价认可，接受度较高，的高端产品社区。 项目目标客户群定位 原阳县及其郊乡公务员及政府机关领导； 原阳县及周边产业区单位管理层生活改善； 原阳县及周边乡镇私营业主及个体商户； 县区条件稍好的原住民； 外出务工返乡置业的乡下刚需居民。 建筑产品特色定位 产品案名要具备特色意义 建筑立面要体现项目特色 产品有卖点利于品牌塑造 要有景观特色，突出产品优势 注重建筑新科技的使用 要有产品附加值 注重销售内外场营销的包装 项目产品定位： A、建筑形态建议：根据项目呈长条状的地块特征，建议规划为“低容积率、低建筑密度、高绿化率、围合式的板式纯住宅高端社区。 B、建筑（含景观）风格建议： 总体风格建议以新古典简约风格为主，整体布局线条明快、格局方正； 外立面采用三段式造型设计，要求稳重大气，层次分明, 外墙采用高档真石漆。 底层以公共绿化名义给客户庭院使用权，不设围栏。中间层设计退台、观景阳台； 顶层设置复式结构，超大露台，赠送阁楼。 窗和阳台设计尽可能凸显品位和格调，全部双阳台，铁艺栏杆、双层中空玻璃窗，飘窗或落地窗。 外立面上功能性设计要考虑周到，诸如空调外机的机位要统一设计、统一下水等。 景观突出层次感和四季植被的色彩丰富感。 虽配有小高层，但需要在规划时考虑整体视觉冲击力，错落有致，丰富楼盘的天际线。 C、内部硬件要求： 高档品牌电梯 智能化系统 包含：周界报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、IC卡出入停车场管理系统、楼宇可视对讲系统、控制中心管理系 统、公共区域广播系统（背景音乐）、门禁系统。小区组网宽带。 净化供水，为用户提供可直接饮用的高品质直饮水。 双气的引入 墙体的隔音、外保温 卫生间的标准浴池位置 新风系统 考虑市场需求，市场潜力，结合项目自身情况、市场竞争状况，综合高性价比及客户对于单价的敏感度高于总价敏感度等系列因素，我们住宅主流户型以经济性宜居户型为主，套型面积略低于目前现有市场实际供应住宅套型面积以达到单价低、总价低、首付低、快进快出，实现短平快的销售效应。结合市场情况及项目所处地段户型配比建议如下：户型配比建议：  外立面建议 景观小品 形象定位 【项目效益预算分析】 本次汇报基本完毕！ 谢谢聆听！ 以下是探讨时间！ 河南博观联行房地产顾问有限公司 2015.8.18 2、市场供过于求导致市场竞争激烈 由于市场总体供过于求，导致原阳房地产市场板块与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素。 住宅调研汇总——市场供需总结 1、市场总体供应旺盛，尤其是原阳新区的位置 房地产市场活跃，市场供应量巨大，原阳县在售楼盘的潜在供应量预计超过2500套，相对于原阳县目前每月不足100套的去化量，市场总体供应严重过剩！需要去化至少2年以上！ 过剩！ 竞争激烈！ 住宅市场分析 市场预判： 市场预判一：投资型购房进一步减少，刚需及改善型占市场主流 随着政策调整的加剧及信息联网的实施，投