房产实施细则24.docVIP

，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。 5.4.5坐标解析法计算面积 利用采集的房角点的坐标值，根据《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000中的8.4.1的公式计算。 1)建在地面楼栋内的地下室出入口，按以下方式处理： a)当地面楼和地下室为一栋房屋时，若该出入口仅为地下室服务，列为地下室应分摊的共有建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为其服务范围应分摊的共有建筑面积。 b)地面多栋楼共用一个地下室时，若该出入口仅为地下室服务，列为地面楼不被分摊的公用建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为地面楼应分摊的共有建筑面积。 2)建在地面楼栋外的地下室出入口，列为地下室应分摊的共有建筑面积。 3)车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。 4)地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。 6.4.7室外楼梯处理 1)仅供一户使用的，全部计入该户分摊建筑面积。 2)为不同功能区服务的，其面积列为相应功能区的共有建筑面积；为同一功能区服务的，计入该功能区共有建筑面积。 6.4.8室内楼梯处理 1)为整栋服务的楼梯或电梯，整栋分摊（在个别楼层或部分楼层有门不开的，不影响整栋分摊）。 2)共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。 3)因各层用途不同，在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通的，如图6-1中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理。如图6-2的第4层。 图6-1 图6-2 4)室内专用梯（楼梯、电梯），其通过“不使用”建筑的梯间共有面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积；通过“使用”建筑的梯间共有面积为“使用”部分建筑的区内共有面积。 6.4.9穿过房屋的通道处理 若此通道只为本栋服务，则列为本栋应分摊的共有建筑面积；否则，列为不被分摊的公用建筑面积。 6.4.10走廊的处理 1)房屋除第一层(地面)外的其他各层的内、外走廊，列为本层的共有建筑面积。 2)位于建筑物第一层（地面）、计算建筑面积的内、外走廊，列为其服务范围的共有建筑面积。 6.4.11当商场需要分割成通道和若干铺位时，通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。 6.4.12架空通廊 1)两栋独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。 2)塔楼之间的架空通廊建筑面积列为相关功能区应分摊的共用建筑面积。 6.4.13 门廊、雨蓬 1) 为一户独立设置的门廊、雨蓬，计算建筑面积的，其建筑面积计入该户的分摊建筑面积中。 2) 设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、雨蓬，计算建筑面积的，建筑面积列为共有建筑面积。 6.5 共有建筑面积确认 在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定: 1)确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。 2)将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。 3)分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围，并按共有建筑服务范围确定其服务功能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。 4)将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积，分别加到相应的区内共有建筑面积中，然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。即，先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。 6.6 共有建筑面积分摊 6.6.1分摊公式 按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算： ＆Si=K×Si K=∑＆Si/∑Si 式中：K—为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.000001； Si——为各单元参加分摊的套内建筑面积； ＆Si——为各单元分摊所得的共有建筑面积； ∑＆Si——为需要被分摊的共有建筑面积总和； ∑Si——为参加分摊的各单元套内建筑面积总和。 6.6.2分摊方法 1)整体分摊 使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。 分户分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积 共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和 2)多级分摊 不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。 a)第一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间