无锡凤凰城项目地产全程研究报告N.ppt

建筑形态分布 可用建筑分成三个部分： 酒店主体及裙楼 连廊 办公 建筑形态分布 酒店主体及裙楼 一楼层高 4.2米 二楼层高 3.9米 三楼层高 3.9米 该区域分成酒店塔楼、裙楼和售楼处三部分。当前售楼处不可用 层高限制了健身会所类业态 单层面积750左右，单层面积不足以支撑主力店，必须两到三层合并 一层面积被酒店大堂分割，面积不整 一至三层电梯所在位置，决定了电梯南侧是店铺分割位 建筑形态分布 酒店主体及裙楼 层高3米 餐饮、办公类都不适合在层高3米的空间展开，另外对于酒吧，练歌房而言，这一层高也过矮 该区域分成酒店塔楼、裙楼和售楼处三部分。当前售楼处不可用 酒店塔楼层高限制业态 单间面积过小，只有18平方米，作为无锡市场而言，这种面积段的客房有经营风险。 酒店塔楼的建筑形式，决定了该部分必须以酒店为主要业态 建筑形态分布 连廊 该区域分成四层和五层两层 层高限制了健身会所类业态 层高 3.9米 单层面积750平方米左右，大型主力餐饮难以单层引入 品牌咖啡、茶座等业态难以单层引入 拥有单独进入通道 建筑形态分布 办公 层高限制了健身会所类业态 层高 3.9米 单层面积750平方米左右，大型主力餐饮难以单层引入 品牌咖啡、茶座等业态难以单层引入 不拥有单独进入通道，需要从写字楼进入，单独作为商业经营无典型适合业态 建筑外空间 连廊和办公部分不接地，需要沿街铺面的业态不能引入，如零售业态，以及社区型餐饮业态 建筑外空间 售楼处的存在对其余商业部分的遮挡严重 作为区域主要人流动线的南向北方向基本看不到商业物业 也因为售楼处的分割和酒店大堂的分割，剩余商业面积无沿街展面，入口过小，造成商家引入和经营均困难。 如果多商家引入，则需要以电梯作为分割点，则入口不足4米，裙楼业态只能实现一层一家，二、三层各一家的形式。而一楼失去展面后，基本不会被商家接受。 因此实际上在售楼处不迁移的状态下，裙楼部分必须由一家拿走。 建筑适用分析 商家访谈 业态组合方案 业态分析 城市宏观环境 城市地产市场 项目区位研究 区域研究 项目现状价值判断 商业方向分析 商业业态分析 项目价值增长判断 经营模式及收益测算 建筑改造建议 目录 商业业态分析 本次调研，我司分三次共带来17家商家考察，通过在无锡当地进行店面访谈了32家，通过电话访谈的方式在南京访谈商家27家 其中如KFC等国际快餐品牌，以及屈臣士明确表示不考虑本地。 无锡当地的足疗等保健行业有部分表示对本项目有兴趣，需求面积在800-1200平方米。但无锡当地足疗租金较低（0.6-1元/平方米/天） 快捷酒店（锦江）需求独栋，对本物业不考虑。一些小型快捷酒店投资商表示可以考虑，但租金不能超过1元/平方米/天 南京的部分中高端餐饮，如阿英煲表示可以考虑本物业，但需要加盟。装修投资约在600万，两年回收 南京的台球城有意向在本项目的地下部分开店，但主要是作为管理输出 夜总会、酒店综合体等大型会所类业态，对本项目有较强烈的合作经营或管理参与意向 南京的大型茶社如猫空、悠仙美地对本项目的连廊部分有一定意愿，但需要加盟经营，无自营开店计划。 建筑适用分析 商家访谈 业态组合方案 业态分析 城市宏观环境 城市地产市场 项目区位研究 区域研究 项目现状价值判断 商业方向分析 商业业态分析 项目价值增长判断 经营模式及收益测算 建筑改造建议 目录 商业业态分析 业态组合方案一 水平业态落位 垂直业态落位 接待型品质餐饮 茶社/咖啡 办公出租 接待型品质餐饮 茶社/咖啡 办公出租 便捷酒店 阿英煲，2000平方米 悠仙美地，1500平方米 便捷酒店，9000平方米 业态组合方案二 水平业态落位 垂直业态落位 接待型品质餐饮 茶社/咖啡 办公出租 接待型品质餐饮 茶社/咖啡 办公出租 便捷酒店 足疗或美容 足疗、美容 阿英煲，1000平方米 悠仙美地，1500平方米 便捷酒店，9000平方米 福侨足疗，1000平方米 业态方案三 会所综合体 前述几种业态组合方案，是根据建筑及地区可能生存之业态方向确定的。但单体店体量有限，彼此联系性弱，对经营商家的品牌依附度高。 另外，作为政府商务高端接待的新型业态的会所综合体，具备酒店、餐饮、娱乐、养生多业态聚合共生的特点，可以有效的形成规模效应和业态聚合效应，同时亦具备了依附品牌和自我经营双向均可有效成长的特征。 本项目建筑自身形象品质感较好，且地处城市中心地带，因此是相对合适的业态选择。 定位高端是会所综合体的最佳选择 本地区虽作为会所业态的适合区段，但其区位本身没有形成政务商务接待氛围。无锡的该类业态主要集中在保利广场以及崇安区。因此会所的定位必须是高端定位： 一、定位于无锡会所、夜总会类业态的中端及中高端市场，则会面临无锡其他区域的挤压。在当前市场中，本项目作为新项目势必面临