日新综合场营运及招商方案.docVIP

某市日新综合市场营运及招商方案 （2006年9月1日） [专业商业营运管理·品牌招商顾问团队] 某市日新综合市场市场营运及招商方案 前言 激烈市场的竞争导致零售业销售下降、利润降低、企业运营成本增加、营运风险加大．．．．．．．零售企业的发展面临严峻的挑战，未来竞争的环境不容乐观，但机会同时并存。商业企业利用市场机会的同时，必须学会进行战略规划和高效运营，一个有着清晰战略思路的零售企业，才可能在未来的竞争中把握市场主动，获得成功。而那些没有进行战略规划（或战略思路混乱）、营运缺乏专业的零售企业将在激烈的市场竞争中被淘汰出局。 面对激烈的市场竞争，我们必须迎难而上，某市日新综合市场正处于某市商业调整的浪尖风头，更需要专业的战略定位和高效运营。正是在这种背景下， 我们从商业宏观环境和发展大势出发，对项目进行研究分析，最终提出主力百货＋综合市场这一主题定位，并提出初步的营运策略。 商业项目的运做是个专业性很强的行业，需要精准的定位、有效的管理及长时间品牌和消费者的积累，因此告戒每一个商业运做人或投资人，必须对项目有清醒的认识，必须从激烈竞争的角度审时度势，以独特的胆识和魄力决策，方能共同缔造商业传奇！ 一、项目概况 1.1道路类别周边环境 1、以中低挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。 2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。 3、商业结构呈散状分布，沿街面大量门面房供应市场，导致商业缺乏集聚——没有形成核心商业区。 4、民汉商业区域区分明显，民族商业主要集中在解放东路（县政府以东和滨河路以西的主要区域），汉族商业主要集中在解放西路，以大小十字为中心的区域，解放西路新城综合市场则集聚中低档百货、日用品和农副产品。 2.2区域商业结构 1、以大十字为中心的商务、商业区，集聚某市主要行政机构，同时也是商业最繁华的区域，服装、百货、文体办公是该区域的主要经营品项。当地主要品牌服装、百货均在此区域经营，步行街距大十字约200米。 2、以小十字为中心的次商业区，主要经营通讯、家电。伴随沿街门面环境的改善，一部分品牌服装也在该区域经营。 3、解放西路以新城综合市场为中心的区域，集聚中低档百货、小商品、农产品、日用百货、电器等经营品项。依托农贸和综合市场的人气效应，成为某市人气最旺盛的区域。 4、解放东路以本案为中心的区域，是某市民族商业最集聚的区域，经营民族服装、日用百货、小商品、民族工艺品等品项。 2.3区域商业物业发展现状和趋势 1、根据初步统计，某市商业主要集中在沿街门面，大量门面房的投放市场，导致市场供应量过大、商业分布过分分散、商业价值无法得到有效提升。因此当地门面房价差较小，单价基本集中在3000——4000元/平米左右，并未出现商业集聚产生的价差拉大的现象。 2、当地现有商业规模在4—5万平米左右，按人均1平米计算，商业规模已经平衡，后期可供发掘的潜力不大，而本案的规模就在1.1万平米以上，几乎等于当地整个商业市场规模的20%。本项目一旦投入使用，市场压力可想而知（虽然政府有拆墙透绿和还路于民等一系列城市改造计划，对减少商业供应，促进商业集聚具有很大的作用，但政策的执行需要时间，政策带来的效果也具有明显的滞后效应，短期内商业环境很难得到很大改观）。 3、从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向解放路集聚，依托原有的商业环境，解放路将新建商业项目将不断投放市场，沿街门面形象将逐步改善，促进当地商业形态升级。 4、某市商业规模量大，空置率高，尤其是近两年商业的大规模开发和大量住宅、办公楼门面的投放，更加重了商业供应过量后导致的部分空置现象，商业空置和缺乏集聚，导致某市商铺租金一直处于较抵的水平——普遍在0．4—0．8元/平米/天，与同等规模城市比较，租金处于较抵水平，租金差距原远小于同等城市，发展空间巨大。 5、当地商铺租金一路上涨，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁价格必将出现波动，商业受集聚影响，部分经营不善的区域将逐步退出商业舞台，直到市场供需从新达到平衡。 6、从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水