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论我国房地产市场发展方向学院：土木工程专业：工程管理班 级： 小组成员：指导老师：目录封面······················P1目录······················P2一、我国房地产市场的萌芽············P3二、全国35个大中城市房地产市场分析······ p4三、现阶段我国房地产市场的介绍与评估····· p8四、我国房地产市场发展的影响因素······· p10五、我国房地产市场的发展预测········· p12论我国房地产市场发展方向内容摘要：房是民生之本，随着经济在社会上的重要性不断提高和改革开放对经济的发展，我国出现了房地产市场。房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，并且出现了不少问题。近年来，政府不断出台的政策也无法阻止房价的不断攀升，人们也因为高房价的问题时刻顶着压力。看似繁荣的房地产业背后也隐藏着不可忽视的问题。本文通过对房地产市场的历史发展轨迹来分析影响房地产市场的因素，并预测未来房地产市场的发展走向。关键词：萌芽，现状，评估，影响因素，预测一、我国房地产市场的萌芽。改革开放之前，住宅没有被当作商品，它是作为福利通过计划手段来予以配置，故而住房市场无从谈起。随着经济体制改革和房改的深化，市场机制逐步形成，市场规模日趋扩大，住房增量市场中由市场机制来分配调节并加以消化的比重日趋上升。因此，我国的房地产市场才呈现出萌芽状态。那么它又是如何让形成的呢？自从1978年中国取消福利分房，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。而将房屋货币化，就使的许多人面临着买房的问题，至使房地产的需求量急剧上升为加快房地产业的发展，政府及银行等金融机构出台了一系列的政策，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。住房银行按揭，住房从五成五年一直到现在许多地方的七成三十年，甚至沿海发达地方还有八成三十年的；这说明政府的一系列措施意在让更多的人能买得起房子。特别是我国内地的房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经近三十年的发展历史了。这期间，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。自此，我国的房地产市场正式形成。二、全国35个大中城市房地产市场分析。房地产商品既是重要的生产和生活要素，也是一种非常重要的资产。房地产商具有消费品和投资品的双重属性。房地产价格是房地产价值的货币表现形式。房地产的经济价值及房地产价格的产生，是房地产的效用、房地产的相对稀缺性以及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。房地产价格是由房产价格和土地价格两部分组成，是房屋建筑物价格和土地价格的统一。房地产作为特殊的商品，其价格的形成是由供求关系的变化由市场竞争形成的。房地产价格波动的形成机制就是房地产的价格如何随房地产供给和需求的变化而发生变化。选取全国35个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。为便于研究，对35个大中城市作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线城市。整体上看，35个大中城市的房价