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2009年北京别墅市场总结（四）2010-01-20 西山别墅区其它重点项目 自在香山：位于海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角，四季青公园西侧，项目以办公用地立项，产品包括独栋、双拼、联排、叠拼。09年销售125套，其中29套独栋别墅530-2100万，户型面积370-962平米；双拼别墅销售72套，户型面积370-470平米，总价500-1180万；叠拼别墅销售24套，户型面积250-366平米，总价340-550万；09年销售千万级别墅8套，1000万级7套，2000万级1套。 燕西台：位于北京海淀区四季青镇巨山路，项目总体规划分A、B、C三个区，B区位回迁房，A区位叠拼别墅，目前在售C区，为联排别墅，共约约226套。09年销售45套，其中1套双拼370平米1085万，44套联排310-400平米，总价655-1800万。09年销售19套1000万级别墅。 御墅临枫：位于海淀区闵庄路与旱河路路口东南角,小屯玉泉新村一期B地块，西四五环间，产品包含普通住宅及联排别墅。09年销售联排别墅29套，成交均价30619元/平米，总价887-2388万。09年签约千万级别墅28套，1000万级别墅27套，2000万级别墅1套。 保利西山林语：位于海淀区西北旺镇冷泉村，项目三面环山，一面环水（京密引水渠），产品以普通住宅为主，约180套双拼别墅面积340-516平米，售价600-1500万元，未来没有别墅供给。09年销售102套双拼别墅，成交单价22050元/平米。09年销售千万级别墅45套，最高价1524万元。 诸子阶：位于海淀西四环四季青桥西北角，西四五环间。产品以联排为主。09年销售42套，其中3独栋别墅户型面积508平米，1297-1600万元；3套双拼别墅面积264平米，500-600万；36套联排别墅，面积300-410平米，总价750-1320万元。09年销售千万级别墅19套，最高价1600万。目前销售进入尾声，联排1200万/套。 此外西山还有檀香山、庐师山庄等尾盘项目，庐师山庄09年签约2套1000万级双拼别墅，檀香山签约8套1000万级双拼，预计檀香山3期将于2010年开盘，以双拼和独栋别墅为主。 东部泛CBD别墅区 项目呈散点状分布，区域价值模糊。 该区域是距离CBD最近的区域，交通便捷，但是区域内现有的别墅项目呈散点状分布，不成区片，区域价值模糊。 目前在售的别墅项目主要有泰禾红御、暖山、首府、龙湖花盛香醍、北美佳苑。 目前在售的产品主要是独栋别墅（1000万/套），双拼别墅600万/套，另有花园洋房。 富力山2009年销售情况 富力山，即富力城四期独栋别墅，2007年4月开始上市，但是没有做线上推广，07年签约2套，08年没有销售，09年9月签约1套。 2007年?月签约1套，E3号楼，1839.5平米，单价2.2万元，总价4047万元； 2007年?月签约1套， E6号楼，1921.5平米，单价2.2万元，总价4227万元。 2009年9月签约1套，E15号楼，2235.13平米，单价30630元，总价6846.2万元。 富力山2009年推广 远郊别墅区 以怀柔、密云为代表的远郊别墅区，依托优越山水景观资源，区域较分散。 区域优势：景观优势、低总价。 目前在售项目：君山、龙山新新小镇、天恒别墅山、欧郡香水城、柏林山水等。 在售产品：小面积独栋别墅为主。 苏园（龙山小镇） * 京东的通州区地域广阔、发展空间较大，可以延伸到河北与北京交界地带。该区域别墅价格优势较大，从客户分析来看，多来自CBD区的中产或中上阶层。相比较于传统的别墅区，市场相对平静，尚未成别墅气候。通州以北关环岛为界，别墅主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。 京沈沿线以交通便利性为地区的主要优势，但配套设施的缺乏又阻碍了地区价值的攀升，因此价格普遍以中低价位为主，以经济型别墅为主。大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州配套不足的劣势，中端产品发展前景看好。并且值得关注的是，以“运河岸上的院子”（泰禾红御）为代表的通州新生别墅项目的出现，使人们开始重新审视通州别墅的市场及价值。 区域介绍 区域特点 暖山 物业地址：朝阳区 定福庄南区双桥东路9号 (双桥东路双桥农场) 物业类型：独栋别墅 建筑风格：北美建筑风格 占地面积：172万平方米 建筑面积：100万平方米 绿 化 率：三期70% 容 积 率：0.581，三期0.325 项目总套数：1151，三期180套独栋 户型面积：380-460平米（阁楼30-40平），主力420平 开盘时间：2007年2月 在售产品：420平米 均 价：20000元/平方米，900-1300万/套，临水1500万/套 主要卖点： CBD第一居所、6000