房地产成本管理与控制体系_71PPT_2009年_钧涵顾问PPT培训课件.pptVIP

控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 责任人 备查文件 2、现场签证管理 签证的必要性 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 项目部 项目经理 《工程现场变更管理规范》 签证的时限 现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。 项目部 项目经理 签证的工程量 认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认 项目部 项目经理 签证的审批 施工洽商通知单，必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证 项目经理、技术质量部 项目经理 签证的反馈 对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，根据统计资料对控制工程变更提出改进意见 技术质量部 技术质量部主任 建造环节的成本控制（续） 规划 立项 决算 采购 销售 施工建造 施工图招投标 示例：成本职责在各部门分配图 举例 在明确成本职责的基础上，根据各部门对成本的作用分解到各个部门，设计成本责任体系，原则上，成本科目上的所有子项均要找到责任人 部门 目标成本责任事项 目标成本责任指标 指标说明及计算公式 备注 合同造价部 1、工程总成本的预算精度 工程成本的预算精确性 （总结算价－总预算值） /总预算值≤5％ 以分期为单位，某项一级成本科目超目标，但在本期内总的工程类一级成本科目结算成本品叠后未超标，认定为基本达标。若每个一级成本科目及总的工程类结算成本均未超标，可认定为创优达标。该指标为辅考指标，主要意在指导预算的准确性，该指标为辅考指标之一。 2、对工程类合同价格谈判控制。 所签工程合同总价款 1、合同总价款≤预算价 2、某份合同总价款必须超预算价时应专项报告，并获领导层批准。 1、合同总价款≤预算值的认定方法： （1）包干合同（或合同中包干部分）直接进行比较认定。 （2）按实结算合同（或合同中按实结算部分）以合同的结算价在扣出合同签定以后，由于各种变更引起的增减因素后（含设计变更及甲供、乙供甲核价导致的合同结算值的变动以及合同以外的签证发生的变动）预算值比较。 （3）某份合同总价超预算，但在本期项目的同一级成本科目下，与其它未超预算的合同总款品叠后，其品叠总额未超预算，可认定为基本达标，若每份合同额及总的合同额品叠后，同时均未超预算，可认定为创优达标。 （4）领导层批准某项合同价超预算，不影响该项目在同一级成本科目下，对总合同价≤总预算价的要求，但可以不作为该份合同额超出预算值的认定。 2、该指标为主考指标之一。 举例 并建立相应的成本考核体系 举例 后评估体系 后评估的要点不在于总结，而在于如何落实和推广！ 主体工程： 在条件允许的情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约成本（JS一期节约35万元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约10万元）； 进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度； 无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，会给安装及家庭装修时带来隐患。 销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，避免出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾； 设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失（JS一期曾出现，幸好及时更改补救）； 女儿墙的高度必须满足规范要求，否则无法通过验收，造成日后补救； 厨卫间的平面布置图（特别是穿墙，板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿； 因销售需要，裙房涂料需先做好，为避免涂料污染，可在以上部位加做一道悬挑板； 阳台降板应保证有8厘米左右，以免门开启困难和房间渗水（JS幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，也渗水）。 装修工程 加强总包、分包单位的现场管理，提高对部分分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等； 加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加； 地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的成本（JS一期地下室就节约13万元左右）； 选用异地消防产品（如进户木门）要特别注意其有否施工地的消防许可证（JS一期木门为此几乎影响总体验收）； 空调百叶的设计在考虑外观效果的同时，还必须特别注意空调的安装方便性（JS一期就接到投诉）； 公共电梯厅的设计尽量从消防验收角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用（JS二期电梯厅就曾修改而增加费用）； 采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。虽然增加了 举例 成本管理流程是业务运作的支撑 目标成本体系 动态成本控制体系 后评估体系 成本责任和考核体系 成本业务流程 管理控制体系 数据库和知识管理 成本数据库和知识管理是成本管理持续改善的重要基础 目标成本体系 动态成本控制体系 后评估体系 成本责任和考核体系 成本业务流程 管