浙江公寓住宅项目市场调查研究报告PPT培训课件.pptVIP

1、住宅市场 奉化市场——住宅在售个案：滨江家苑 受安置房出身和高价位影响，整体销售停滞不前 奉化市场——住宅在售个案：水景苑 自身品质有限，以高价位博市，陷入滞销 奉化市场——住宅在售个案：香山美邸 未做营销推广便直接入市销售，去化情况较差 奉化市场——住宅在售个案：金第银座 为回笼资金抢开，别墅售罄，高层去化较差 拿地楼面地价：5969元/平方米 奉化市场——住宅待售个案：中央花园 新区33万方纯住宅项目，定位中高端，预计于下半年入市 拿地楼面地价：5582元/平方米 沿河景观绿化 沿河景观绿化 项目特性： 大盘效应，总建33万方，1395户； 超大社区景观空间，西面临江，环境资源优异； 小区内部配置超市（2000㎡）、会所（3710㎡）、幼儿园（3000㎡）、 沿街商铺（6388平米）； 建筑上打造新古典主义风格，高层底部设计5.4米架空层设计 ； 纯大户设计， 150-250平米的有522套； 奉化市场——住宅待售个案：中央花园 规模大盘，品质较高，中大户型定位，是本案的重要竞争对手 奉化市场——住宅待售个案：宁兴项目 新区24万方城市综合体项目，宁兴房产开发，入市时间未知 项目特性： 城市综合体项目，涵盖多种物业形态； 商业集超市、影城、国际宴会厅、商业街于一体； 150米地标建筑，涵盖办公、酒店、公寓； 住宅高低配，采用高层+联排组合； 新古典主义风格，联排立面采用石材干挂； 奉化市场——住宅待售个案：宁兴项目 高低物业组合，品质较高，但住宅体量不大，与本案有一定竞争 奉化市场——住宅竞争分析 未来市场竞争将聚集于120-140平米和140平米以上的产品，对本案的去化形势较为不利 竞争较小 竞争一般 竞争激烈 竞争激烈 2、公寓市场 公寓 奉化市场——公寓在售个案：金第银座 主打低总价路线，整体去化情况较差，购买客户以投资客为主 奉化市场——公寓待售个案：金第银座 类住宅产品定位，整体户型设计均好，预计将于12年年中入市 公寓 6-14层 酒店公寓 奉化市场——公寓待售个案：宁兴项目 纯酒店式公寓产品，目前项目整体尚未启动，推出时间未知 小结 2011年奉化房地产市场在政策调控和市场容量的双重影响下成交明显萎缩，整体表现低迷； 2011年在售的住宅项目均陷入了滞销的困境，极个别项目出现价格下调，但整体市场的价格依然高位运行； 2011年公寓市场受投资氛围整体淡化的影响导致需求量锐减，尤其是限购政策对70年产权公寓的伤害极大； Part 4 2012年房地产市场研判 2012年宏观趋势研判——宏观经济走势 2012年货币政策由稳中偏紧向稳健转变，保证经济稳定转型 2012年宏观趋势研判——宏观经济走势 宏观政策的定向宽松针对于实体经济和民生领域 宏观调控带来的负面影响，实体经济下滑 2012年的三个定向宽松方面 宏观市场——行业调控 房地产行业作为中央宏观调控的重要一环，2012年的房地产调控的基调仍然不会动摇 【限购不会取消】 2011年实施限购令的46个城市中，11个明确表示2012年将延续限购—— 广州、深圳、北京，青岛、济南、福州、长春、厦门、太原、海口等。 【2012年1月31日国务院第六次全体会议】 巩固房地产调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施 采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作 宏观市场——行业调控 2012年是政府对于房地产市场调控继续完善和调整的一年 宏观市场——行业调控 2012年调控要见效果，相关的政策支持也在逐步跟上 价格下行的空间 全面打开 市场逐步回归常态，正常的市场需求逐步在释放 地价下调，土地市场的传统格局打破 地方政府的财政压力也在逐步升级 宏观市场——行业调控 首套房正常的按揭额度和利息的保证已经开始落实 【住建部姜伟新】：在全国住房城乡建设工作会议上表示，2012年将严格实施差别化住房信贷、优先保证首次购房家庭的贷款需求 【广州、北京、天津】等地的部分银行首套房贷利率回归基准利率； 【上海】：招行上海分行、浦发、汇丰、恒生等多数银行对于首套房贷执行首付三成、利率以基准利率； 宏观市场——行业趋势 下半年将是考验房地产企业的关键时期，大量债务密集到期 宏观市场——行业趋势 面临行业洗牌，偿付能力的考验，部分企业会出现降价出货 宏观市场——行业 行业从超速发展回归到正常发展， 从“末路狂奔”，到放缓脚步 宏观市场——行业 市场和环境的不确定性，决定了“应对大于预测” 2012年，“降价出货”将成为市场的主旋律 行业将从局部降价迈入全面降价时代 如何紧跟行业步伐，把握市场节奏，制定合理的营销战略，这将是决定企业成功过冬的关键！ 针对住宅部分的建议： 1、抓住上半年的有利时机尽早出货，率先抢占市场份额，减轻库存压力； 2、重新评