金凯悦酒店投资预算回报分析及项目运营思路(最新整理）.doc

PAGE 金凯悦酒店项目市场调查报告 暨项目投资经营方向设想 包头酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，金凯悦国际酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 包头酒店调查表 酒店名称 调研项目 万號国际酒店 海德酒店 神华国际酒店 西拉木伦大酒店 金驼酒店 区域 昆区 昆区 昆区 东河区 东河区 星级等级 准五星 五星 五星 准三星 准三星 营业面积 6．2万平米；28F 4万平米；24F 4.2万平米；22F 1万平米；10F 1.2万平米 配套设施 中餐厅、西餐厅、日式餐厅、意大利餐厅；38间KTV包房；游泳馆；洗浴中心 海港大酒楼、阳光西餐厅；游泳馆；夜总会；桑拿中心 6个不同风格的餐厅；豪情天地歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、保龄球馆 中餐厅；宴会大厅 金驼洗浴广场；中餐厅；宴会厅 客房数 400间/套 284间/套 130间/套 60间/套 客房价位（标房） 门市价RMB988 现行价RMB598 协议价RMB448 门市价888 现行价666 协议价330 门市价898 现行价449 协议价380 门市价198 现行价178 协议价160 门市价268 现行价214 协议价180 餐位数/人均消费 1700/150~200 500/100~150 1200/100~150 800/50~70 600/50~100 婚宴标准 1580/桌起 1280/桌起 1380/桌起 698/桌起 506/桌起 会议设施 14间 3间 6间 1间 车位配备 有停车场/地下 门前/地下 门前/地下 门前泊车 有停车场 优点 建筑大气，装修豪华，配套设施齐全，具备五星级酒店的气质 本土企业，有自己的企业文化及管理模式 包头地区最早的五星级酒店 性价比较高的酒店 东河区硬件较好的酒店 缺点 硬件绝对五星，软件有待提高，简单的退房服务竟然可以拖延至半个小时 客房设计一般，配品一般，面积不是很大 整体装修装饰过于老化，服务还停留在国企老大的观念上 客房卫生较差，消费群体过于单一 过于重视洗浴广场，因客房过少，难有作为 项目特点 项目有利因素 主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是东河区的地标建筑。 交通环境：项目位于东河住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程 市场环境：目前东河区高端酒店还是空白 项目不利因素 项目所在区域不是包头的CBD,也不是高端消费密集区 所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 项目定位 结合对包头酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将金凯悦酒店打造成包头市乃至内蒙自治区唯一的时尚精品酒店 项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。 那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？如今是