财富巨人纳税侏儒.docVIP

财富的巨人纳税的侏儒 ——揭开房地产商一夜暴富留下税收黑洞近几年房价涨房地产业十大暴利行业之首物价局公布该市商品房的社会平均成本，该市开发商的利润率平均约为50％，最低的约20％，最高的超过90％房地产业已成为崛起速度最快产生亿万富翁最多的暴利行业房地产企业可在纳税上，房地产企业却是纳税的“侏儒”，而且一年比一年“矮”拿中国纳税500强排行榜就不难发现，房地产企业无缘纳税榜，欠税名房地产企业，占了欠税总额的成以上这样的排次显然与人们印象中的房地产的火爆场景、房地产大佬的形象是不相配的，地产企业少结转收入收入不入帐不按期结算项目成本多计成本费用利用关联关系转移利润房地产企业偷税漏税的“黑招”，加强征收管理，税务检查等措施来房地产企业偷税漏税。 　　涉案纳税人的基本情况。 经营收入 经营成本 销售费用 利润总额 已缴企业 经营成本 销售费用率 企业所得税 所得税 率 税负率 2003年0000 4067566.0000 2006863.00 81.60% 0.48% 2.41% 2004年 152989457.00 152989457.0000 283693.00 120848.00 81.16% 11.55% 0.08% 2005年000000 5442164.00 1722825.00 72.74% 12.85% 2.02% 合计 321805376.00 306467467.000000 3850536.00 95.23% 10.16% 1.19% 从以上数据分析不难看出A公司销售费用率逐年呈上升趋势，从2003年的0.48 %上升到2005年的12.85%，而企业所得税负率逐年下降从2003年的2.41 %下降到2005年的2.02%，2004年度企业所得税负率明显低2004于其余年度，只有0.08%，经营成本率与2003年和2004年经营成本率明显大于2005年的经营成本率，根据掌握的与房地产相关的税收政策基本案情及主要作案手段检查方法熟悉相关的税收政策88.77%，显然上述这种分摊方法是不尽合理的，根据配比原则和财务数据确定的要求，将上65元顺序转入并沉淀至2006年的开发成本之中，由未预售的商铺承担，上述事项应在税务机关作出税务决定后，由企业自行进行账户处理。 （二）、在检查过程中，发现该公司的销售代理费是根据销售协议书约定的时间进度分别计算结转，公司经营成本是按房产预售面积乘以预算单位成本确定，预算单位成本是按照预算单位成本，根据市场变动因素进行调整，而不是根据开发成本科目中实际发生的费用进行准确计算。 针对销售代理费明显有偏高的情况，稽查人员对该公司提供的房产销售合同进行了仔细地的研究、分析，发现A公司与B公司签订的房产销售协议书第二条中注明代理方式为独家包销，具体为双方根据房屋建造地区的房地产市场价格按不同的房屋类型商定一个销售基价和一个最高封顶价，实际销售价格超过销售基价但不超过最高封顶价部份由K公司获得，如果实际销售价格低于销售基价，其中低于基价的差额部份由K公司承担，如果实际销售价格高于最高封顶价，其高于封顶价的部份双方各享受50%，上述协议后来改由C公司按原条款执行，从上述协议的具体条款和实际执行的结果看，这是一种代理销售方式，并不是包销行为。 于是稽查人员对该公司的“销售费用”科目进行了深入、详细地检查，发现J公司2003年到2005年根据协议书约定的时间进度分别计算结转销售代理费4067566.40 元74 元71 元，上述销售费21 元中，该公司从2003年到2005年实际收到开具发票并支付款00元，到2005年12月31日止，尚有9709012.47元未支付，C公司也未开具发票， A公司也没有在2005年度的企业所得税汇缴清算予以调增纳税所得额。 还发现该公司2004年销售费用中有提前入账的现象，该年度中将销售代理公司2005年度开具的发票提前在2004年中入账，具体内容是在2004年12月31日第11号转帐记帐凭证中反映，该公司取得的销售公司在2005年度的开具发票65份，金00元，其中C公司开具的上海市服务业统一发票共54份，其中开票日期是2005年1月10日的有7份，金额6601400.00元，2005年10月26日的有4份，金额3960000.00元，还有在未取得任何有效凭证的情况下，在销售费用中列支，金额为707146.00元，以