销售营销机构年终报告.ppt

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销售营销机构年终报告

中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——办公 甲级写字楼租赁价格走势 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——办公  整个2005年,甲级写字楼处于供不应求的状态,使得空置率也创下近年来的最低,已降至平均5%的水平,租金则大涨15.3%,创造历史上年涨幅的最高值,全年上海的甲级办公楼租金已经达到0.98美元/平方米/天 供 不 应 求 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——办公 2004年,上海新批30家跨国公司地区总部, 落户上海的跨国公司地区总部累计达86家 至2007年上海累计要引进150家跨国公司的企业 总部亚洲总部,甚至是全球总部 至2007年还要引进180家的研究机构和 140家的投资性公司 今后国外大量的金融机构、物流商贸和咨 询机构还将持续涌入 现有CBD写字楼供应吃紧,基于租金上涨的预 期,外资机构出于自用目的的需求将继续上升 办公需求 持续增加 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——办公 上海办公楼租金涨幅已达亚洲 第一位、世界第三位 “世界主要办公地区”排名榜中,上海办公 楼租金年增长率已达9.7% 2005年已有多家国际知名海外投资基金公司 收购位于成熟商务圈内的上海写字楼项目 人民币将在06年继续小幅升值、央行也可能会 增加存贷款利率 外资将进一步投资上海商办地产 投资需求 迈向高峰 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——办公 土地 供给 自2001年到2004年,上海四年中共出让土地可建商办综合楼面积达到2997.06平方米,其中2003年较2002年上涨了51.2%,2004年较2003年仍然保持了42.9%的快速上升幅度。以三年为开发投资周期来看,2008年之前,以上这些出让土地一旦推向市场,将改变目前供小于求的市场格局 开发 供给 从近年开发情况来看,竣工面积大大低于施工面积,在建物业未来将有一个集中供应期。自2001年到2004年,上海四年中共实现施工面积1613万平方米,其中竣工面积仅253万平方米,其比例仅为15.7%,市场存有大量在建办公楼物业。一旦这些办公楼物业推向市场,也将改变市场供小于求的现状 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——办公 整体市场未来2—3年内将呈现供大于求的格局,重点关注甲级写字楼产品 目前,甲级写字楼年收益率约为8%-10%,这样的收益率水平对大投资者颇有吸引力,且随着06年我国对外资金融机构人民币业务的进一步放开,对于甲级写字楼的需求将进一步增加。随着2006年新一轮供应高潮的开始,我们预计明年的甲级写字楼市场将呈现供销两旺的局面,从恢复性增长进入提升性增长阶段,租售价格将在今年的基础上进一步走高。 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——商业地产 04年全年人均可支配收入增长12.2% 05年一季度14.9% 基本面 B E C D A 入世进程深化 大量外企涌入 04年GDP13.6% 05年超过10% 四大中心建设 05年宏调并未影响商办市场 05年7月开始对5000元以上入境携带品开始征税 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——商业 2005年商业销售市场情况 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——商业 2005 年全市商业用房批准预售231 万平方米,预售登记181 万平方米,供应成交比1:0.78,呈现供大于求的局面。1、4、9 月市场供应大幅上涨,主要由于有大型商业项目上市,拉动全市上市面积大幅上升,而2 月上市面积不足5 万平方米,主要是由于受传统的节日影响,开发商大多选择在节日前后推出商业项目。除此之外其他各月市场供应相对比较稳定,月供应面积一般在15-20 万平方米之间。 成交价格来看,全年商业用房售价波幅不大,基本维持在8000-11000 万元/平方米之间。 整体供大于求 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——商业 2005年商业租赁市场情况 中星营销机构------2005年市场研究与预测 二级市场——商业 地段体现价值,郊区供给过剩 市区 从租金变动情况看,市级商圈的租金水平呈现明显的上升趋势,这反映出了市级商圈由于其地段的特殊优势和铺位资源的稀缺性带动了整体租金价格的上扬 郊区 郊区商圈由于05年以来该区间的商业用房供给量大幅增加,多个新兴城区的人均拥有面积大大超过了市中心商业聚集的人均拥有面积,如浦东新区、松江、嘉定等区的人均面积已超过了商业集聚的黄浦、卢湾、静安等传统商业区,这也直接导致了这些地区市场状况的低迷,在一定

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