不落城（策略部分）.pptVIP

大旺南部商务区将成为一个： 以公共交通枢纽为核心驱动力的，具有强大资源聚合力和发展活力的，真正适合健康生活的风水之地，大旺现代化都市生活的中心区。 3、产品价值 关键词：差异化 居住为核心 综合体升级 建筑面积50平方米的集高档住宅、精品公寓、时尚商业街区、星级酒店、高端写字楼、商业广场于一体的城市综合体。 项目属性：城市综合体 尽管项目是具有“城市综合体”的物理属性的， 在综合体泛滥成灾的时代，在海印项目更为纯粹的综合体模式竞争中， 我们是需要有鲜明的属性特征，只有展现出充分的差异化价值，才能在直面的竞争中立足。 从物业比例来看： 50万平方米的项目中，商业体量仅为10万平方米，是以居住性物业为主体的。 从板块属性来看： 虽然板块的定位为商务区，但是宜居属性仍然是板块最为突出的价值属性。 从高新区生活来看： 一个以产业为主新城区域，健康的，富有情趣的生活，将是最为主流的生活追求。 最适合我们的综合体属性： 居住综合体 一方面同其他综合体一样，能满足居住者多方面的生活需求；另一方面，同其他综合体相比，其是以居住为核心功能的有机社区，在设计建造上更加人性化，符合 “人居” 理念。 差异化价值： 首先，与传统住宅相比，居住综合体含纳了住宅、高档公寓、写字楼、商业等多重业态，实现了复合功能，自给自足，更加具有活力。 其次，又不同于其他综合体，不是以商业、商务为主，而是以“人居为主”，在充分考虑到居住舒适度的前提下形成住宅、公寓商业、办公的适当比例。 以居住作为综合体的核心功能展开诉求 是否会对项目的价值高度有所影响？ 其实，以居住作为综合体的核心功能展开诉求 在目前市场中广泛的以都会商业概念展开诉求的 层出不穷的综合体有了一个明显的差异化 同时对于住宅体量更大的综合体项目来说 更直接的切入生活，也更容易赢得客户的价值认同 北京的龙湖长楹天街就是个很好的例子 龙湖长楹天街 位于北京东五环外，46万平米的城市综合体，其定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等诸多功能于一体的高品质“全家庭型城市综合体” 在调控市下，于今年3月首次开盘，当月签约金额超过3.5亿元。 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-6000US$ 6000-20000US$ 商业、住宅形态原始 传统商业发展 商住形态升级 综合业种的业态 商住办一体化出现 综合性商业形式 以居住生活为核心 转型商业形式 25% 35% 45% 60% 85% 城市化率 人均GDP 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到6000美金以上时，广义性商业的升华转型， 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现，人们的开始回归以生活为主导的消费模式。 甚至可以认为以居住为核心的综合体模式是城市综合体的升级版 用一个更适合传播的概念包装 城市生活体 城市生活体是继城市综合体后，在城市核心区域出现的以居住功能为主要导向的，集合商、办等附属功能的复合型居住主题式综合体。 综合体OR生活体? 华润万象城和万达广场是目前国内市场比较成功的综合体模式。其综合体模式的核心是：大多为城市核心地段，以集中式商业为核心驱动力，提升城市中心属性，提升项目地段价值和相关产品价值。 对于消费者而言，对综合体住宅类产品附加价值的认同，也大多来至与其对项目集中式商业的价值认同。 在万象城及万达广场的综合体成功效益影响下，市场中的综合体项目不断涌现，只要是复合型物业的，大多都会贴上一个城市综合体的标签。 随着市场的逐步成熟，综合模式开始了主题化的逐步细分，根据核心功能元素的不同，出现了居住综合体，商务综合体，商贸综合体、旅游综合体等多种综合体模式。 城市生活体的概念，从本质上来说，其实就是居住综合体，是以“人居”为核心的综合体模式。 是以居住功能为主要导向的，集合商业、酒店、办公等附属功能的复合型居住主题式综合体。 除了前次报告中提到的和海印项目差异化竞争的角度 和从项目自身属性提炼的角度推导外，我们再从传播 和客户的角度来看： 从城市综合体的价值传播角度来看 商业价值一般都会成为项目前期重点的诉求方向，通过商业价值的展现，提升项目综合体属性的价值认同。 本项目商业体量仅为10万平方米，前期也没有明确的品牌商业合作资源，仅能从规划角度诉求商业价值，实质性支撑是较为缺乏的。 如果不能建立起商业价值的高度认同，那么单纯的综合体概念就只能是一个表象概念，难以对项目启到很好的提升作用。 从主要的目标客户群体角度来看 项目初期的目标客户比较明晰，以周边地区的投资型客户为主。 与自用型客户不同，投资型客户大多有着一定的社会阅历，对综合体这一模式并不陌生（肇庆也是有以综合体形象定位的项目），即使客户能被综合体概念所吸引，他们往往也会比较看重项目的商业模