影响房地产营销对策因素思索.docVIP

影响房地产营销对策因素思索 1．营销环境因素 营销环境是制定房地产营销策略的第一要件。研究掌握房地产营销环境，因地制宜，审时度势，灵活运用各营销手段，一个企业经营的优劣成败，在于营销管理者是否顺应不断变化的营销环境。营销管理者及执行者需要掌握的营销环境主要有宏观政策、区域市场环境和竞争环境等三个方面。 1.1国家宏观政策因素 国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，2012年将继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。新一轮宏观调控政策对房地产市场的影响是全方位的。在一系列调控政策的作用下，我国房地产业飞速发展的势头已受到遏制，市场开始出现整体性下滑，政策作用已然显现。其中尤以土地和金融政策最为明显，并且相关法规较多。 1.1.1政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况土地政策对房地产营销的影响主要体现在： （1）土地利用规划是房地产项目的最大风险因素目前，大多数城市的总体规划相对超前，而土地利用规划则相对滞后。在项目前期论证时，开发商只研究城市规划管理部门批准的城市规划，往往忽视了土地利用总体规划的效力，导致诸多房地产项目由于没有土地利用规划不能实施，致使开发进程受阻。 （2）年度土地利用指标对房地产项目的影响国家根据经济发展水平制定国家土地利用宏观调控指标，