固率房贷,难吃香饽饽.docVIP

固率房贷,难吃香饽饽 　　破茧而出 　　 　　从2004年10月29日以来，利率走出下降通道，形成上升拐点后，已经第4次上调存贷款利率，每次0.27%，尽管幅度不大，但银行业存贷款利差大，对贷款人心理影响十分明显。这些年随着银行间房贷业务竞争激烈，各大银行在加息背景下开始竞推固定利率房贷业务。固定利率是相对于浮动利率而言的，在约定期限内确定贷款利率，不随利率的变化而改变。当此轮加息周期开始后，许多房贷族开始倾向于选择固定利率房贷。 　　早在2005年8月15日，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中明确提到，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，引起购房者以及业内人士相当大的关注。 　　固定利率在西方国家十分通行，美国有最长为30年期的固定贷款利率房贷。消费者如果在利率的一个历史低点上贷款，他可以一辈子都无需考虑利率风险。欧洲国家近年在利率上升过程中，银行房贷业务选择固定利率的消费者占到80%。美国“9?11”以来的五年多时间，美联储进行了13次的连续降息和17次的加息，经13次连续降息后，绝大多数购房者倾向于用固定利率贷款，他们认为利率不可能再低了，藉此可以锁定自己的风险。由于有发达的金融避险工具和对冲手段，利率调整没有对美国金融和房地产市场造成不良影响，反而给房地产和资本市场带来空前繁荣。 　　早在2006年伊始，光大银行率先在全国推出名为“阳光生活”的固定利率房贷产品，并在北京、上海等重点城市先行试点。市场的瞬息万变，使得各家商业银行更加看重未来的“希望”。银行界人士表示，现实就是这样，各家商业银行都在采取措施，吸引购房者，以争取更多的市场份额。个人住房贷款作为一项收益稳定、风险低的黄金业务，其贷款的坏账率非常低，不能如期还款的贷款人通常在5％以下，尤其是目前存贷款利差仍然是商业银行利润的主要来源。因此，大力开拓个人住房贷款业务仍是银行一种比较务实的选择。 　　尽管固定利率的定价水平参考目前的浮动利率水平，高于现行的贷款基准利率，但针对不同的区域、不同的贷款人的资质，房贷利率水平有所区别，并非千人一律。目前，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，利率风险完全由借款人承担。由于住房贷款一般期限较长，借款人的利息支出处于不确定状态，始终面临着利率风险。尤其是目前中国利率处于13年来的较低水平，社会上对加息的预期较高，贷款人面临的利率风险更加不容忽视。 　　如果说，股份制商业银行开拓固定房贷利率产品是出于对利率调整的极度敏感，那么，国有商业银行争抢这一市场则是对于可能萎缩的房贷业务的担心。对于购房者来说，固定利率房贷可以锁定未来支出，免受利率冲击；而对于银行来说，这也不失为扩展业务和锁定赢利的时机。在当前的商品房销售体制下，银行在向开发商提供贷款的同时，也在积极开展为购房市民提供个人住房贷款的业务。由于在选择按揭银行方面，购房者并没有太多的话语权。当越来越多的商业银行争相出招时，则意味着更多的消费者有可能从中受益。业界人士认为，无论是房贷利率优惠，还是固定利率，都是给购房者一种额外的“权利”，更主要的是还可以降低日益逼近的房贷风险。 　　 　　利好中的困惑 　　 　　固定利率房贷的好处在于一定程度上使借款人规避房贷的利率风险，尤其是在目前加息预期较为强烈的情况下，银行推出固定利率房贷被普遍认为系购房者一大利好。 　　固定房贷利率业务的推出，对于银行来说，可以丰富个贷品种，向消费者提供更多的选择，但也有经营风险，其风险主要来自于利率界定方面。虽说央行只是拟出一个在基准利率下的上下浮动幅度，各家银行有了利率固价权，但该固定在什么水平才能迎合市场需求又不失去市场竞争力，无疑是一个令人头疼的事情；对于借款人来说，有了固定房贷利率，便可以根据自身的经济状况和风险承受能力以及对下阶段的宏观利率判断而对贷款品种进行选择，但如果判断失误，如银行的固定利率定得比未来几年甚至十几年央行调整的利率水平还要高，借款人便要支付更多的利息。 　　在西方发达国家，人们选择个人房贷利率一般都会有固定和浮动两种，经济发展稳定的国家里多数人会选择固定的房贷利率。由于房贷的期限一般较长，市民选择固定利率就等于锁定了市场风险。从中国目前的经济发展势头看，利率预期是上升的，如果推出固定利率房贷，购房者选择这种方式是非常合适的，但对银行来讲可能是不利的，因为银行将承担全部长时间加息的金融风险。国外银行可以通过操作金融衍生产品分散金融风险，但目前国内商业银行分散和锁定金融风险的工具有限，利率预期又处在上升的趋势，所以对银行来讲，推出固定房贷利率应该是慎之又慎。如果在固定期限内，央行基准利率超出银行的固定报价，那么对买房人而言比较合算；反之，买房人就会相对吃亏。但无论如何，固定利率住房贷款可以帮