高力常州国际汽车博览城下阶段销售政策.pptVIP

* * * 高力·常州国际汽车博览城 下阶段营销策略（2009.03.08） 项目营销背景分析 新营销政策具体内容 项目近期活动营销 项目重大活动时间节点 项目营销背景分析： 1、国际金融环境大背景：金融危机持续蔓延，经济危机仍未见底，经济环境不容乐观，按照1999年金融危机对房地产影响规律判断，目前房地产的调整期远未结束，保守估计，预计未来2-3年内，房地产市场依然是发展的低谷，房地产价格大幅上涨的时代早已一去不复返，未来房地产销售价格持续走低的趋势明显。 2、国家政策背景：一波三折的“十大产业调整振兴规划”方案在2月25日最终尘埃落定，钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、运输物流这十大产业振兴规划全部出齐，房地产产业最终落选，另外，官方多次表态，房价已经到了必须调整的时候。 3、常州房地产市场背景： （1）市场的进一步调整成为2009年常州楼市的主题。由于目前常州市场存量过大,加之市场逐步进入调整期，预计2009年市场供应将不会保持2008年的涨幅,不过由于2008年之前出让的土地还有部分没有上市,受土地清算政策的影响,势必有众多的新项目在09年开工入市,因此市场供应量较2008年仍会小幅上扬。 （2）常州商品房价格下降趋势明显。2009年1月份，常州全市商品房成交均价为4972元/㎡，环比下降6.37％，其中，商品住宅成交均价为4001元/㎡，环比下降3.05％。市区商品房成交均价为5507元/㎡，环比下降1.66％。（数据来源:《搜房网》） （3）常州投资型物业数量多，可供选择的范围广：步行街街铺、各类专业市场商铺、城市综合体商铺、社区商铺、投资型公寓、写字楼等一应俱全，高性价比、优质投资物业不断出现，市场竞争已经到了白热化程度。 市场结论 1、中国经济和房地产市场未来依然是下行趋势，对投资客户投资信心有巨大的影响； 2、常州现有投资性物业数量多，类型非常丰富，高性价比、优质物业体量大，已经处于非常规的市场竞争，为争抢有限客源，降价、促销之争已不可避免； 3、项目现有2年返租16%的租售模式已经不适应常州现有市场的激烈竞争，调整现有租售模式刻不容缓。 4 项目销售背景： （1）经过2008年的营销，常州市场有购铺能力的自营户大部分已经购买，未认购的自营户认购量数量预计在50-80套左右，项目营销的重点在于有效吸引投资户认购。 （2）据置业顾问反映，部分投资客户明确指出项目2年返租16%的政策返租年限太少，和其它商业项目相比，不具备竞争优势。 新营销政策具体内容 项目营销背景分析 项目近期活动营销 项目重大活动时间节点 所有客户98折优惠；B 购铺即送5万元新城上街购物卡； C 3层餐饮送800元/㎡装修。 3年返18% 1层均价1.1万/㎡，2层均价8000元/㎡，3层均价7500元/㎡。 新城上街 55㎡为主力面积，总价低 “2+5模式” 2年共返租20%,5年委托经营，租金按实际收取支付 1层：7450元/㎡，2层4050元/㎡，3层2100元/㎡（此价格为去除优惠和返租后的最终实收价格，享受3层2100元/㎡特价必须要购买1层商铺，单独购买3层商铺的实收价格为2600元/㎡） 美吉特家居广场 买2层送第3层 5年返租40% 目前实收均价4500元/㎡左右 湖塘纺织城 过完年即推出此政策，借势推出3期商铺 首付2成+13年带租约 +13年回本+年均8%回报 前3年每年返还10%，后 10年每年返还7% 5000——40000元/㎡ 均价12000元/㎡ 新天地不夜城 11-40㎡，首付4万起 3年24%收益 +2年包租 1F：1.8万/㎡；2F：9500 元/㎡；3F:4500元/㎡ 莱蒙电脑城 其它 租售模式 售价 项目名称 一、竞争项目租售模式对比分析 2009年，常州商业地产已经进入非常规市场阶段，非常规的市场条件必须制定非常规的销售政策！ 二、新营销政策出发点： （1）有竞争力和差异化：在现有市场环境下，必须制定具有竞争力和差异化的销售政策，对投资户要有充足的吸引力。 （2）快速销售、快速回笼资金：在合理利润的情况下，实现项目快速销售，尽快回笼资金，以实现集团长远利益发展。 （3）切中置业心理：切中投资客户置业心理，消除客户对项目销售价格、市场招商、后期运营等方面的担心。 三、新政策具体内容： 5年40%租金收益+ “市场繁荣、五大保障”计划 （