世联开发区开发管理模式及发展要素2009.ppt

小结 劣势分析 公司运作型管理模式也有其弊病： 1、由于开发公司不具有政府职能，对区外的协调、区内的规划与管理都有一定的难度； 2、企业承担部分社区管理职能，由企业办社会将给企业背上沉重的包袱； 3、一旦开发区的土地都出售完毕，再欲扩大开发区的规模难度将会很大； 3、管委会协调型 管委会协调型又称管委会协管型，其本意是“管委会协调、公司运作”，是上述两种模式的中庸，并吸收了它们各自的优点而成。 该模式的主要特征是：开发区管委会作为当地政府的派出机构行使政府的管理权，并制定开发区发展规划和政策，为开发区的企业提供各种服务；而开发公司作为独立的经济法人，实行企业内部自我管理，发挥集中化、专业化的优势。 该模式实现了管委会的行政权与企业的经营权分离，管委会管理职权基本上包括对区内各项经济活动的监督、管理和协调；这种模式在国际上以美国的硅谷为代表，它是由旧金山湾区政府协会和硅谷制造集团等企业协调管理，前者代表政府，后者为一个经济组织；在国内则以苏州高新区、惠州仲恺开发区等为代表。 优势分析 管委会协调型模式在一定程度上实现了政企分开，体现了“小政府、大企业”的原则，不仅可以充分利用管委会的协调能力，而且可以利用实力雄厚的企业资金和先进的专业管理经验来弥补开发区自身的不足。 劣势分析 弊端是由于许多开发区配套设备不完善，自身经济实力不够，企业也缺乏先进的管理理念和吸引人才的机制，而体现不出其专业化水平，很容易陷入旧体制的框框之中。 4、中外合作型 中外合作型是指由我国当地政府和国外一级政府管理机构合作开发产业园的形式。当地政府提供良好的政策环境和土地，国外政府机构提供丰富的管理运作经验和部分资金。双方共同招商、共同管理、共同获得收益；如苏州产业园和无锡新加坡产业园就是这种模式。 中外合作型的优点是其管理运作方式一开始就是借鉴国外的，比较先进并讲究效率，且在招商引资过程中具有“品牌”号召力；不利的地方在于这种合作一般需要国务院的批准和极强的政策支持，开发区的规模也都很大。 5、委托管理型 委托管理型是指规模比较小的开发区由于缺乏经验，委托国内某知名或富有经验的产业园进行全面管理运作，根据合同约定分享利润或成果，如四川绵阳开发区就是委托成都倍特高新区进行管理与开发。 该模式的优点是开发区管委会只需非常简单的组织结构即可，可以扬长避短；缺点是管理和开发业务的权限大部分授予别人 ，管委会有失控的风险。 Part four 开发区融资模式及盈利模式 开发区融资模式 为完成“招商引资”的任务，政府和开发区管委会必须通过各种渠道筹集资金，以便为投资者提供良好的基础设施。 开发区在发展初期普遍采用靠财政资金和政策性贷款的方式进行资金筹集，目前仍是主要的融资渠道，特别是中西部地区，但是目前开发区的建设和运作所需资金量大，通常不可能一蹴而就，更多的边开发、边运营、再开发的模式，而财政资金和政策性贷款难以长期注入，这就需要开发区自身进行融资，解决开发区持续开发的资金缺口问题。 结合开发区的运作模式和管理模式来看，目前融资模式可分为以下两种方式： 1、企业融资； 2、项目融资； 两种融资模式的区别 企业融资筹集的资金主要被用于开发区的建设；项目融资、建设和运营获取的收益，则会成为企业扩大经营规模的资金积累。 非营利性项目只能由企业投资；营利性项目则可进行项目融资。再次，实施的方式不同。企业融资方式以发行股票、发行债券、获取银行贷款，也可争取政府补贴。项目融资方式则以特许经营、公私合营为主，多数项目融资已经涉及后期开发区盈利模式，是融资与盈利相结合的方式。 企业融资的一般途径 1、内源融资：即企业的内部资金积累。具体而言，开发区在项目的经营中获取利润，不断积累资金，开发新的项目，扩大生产和经营的规模。 2、租赁融资：企业可购买设备或自建厂房，再将其出租给其他企业获取租金；这种可作为开发区长期经营的方式，在管委会资金很充裕的情况下可以采用。 3、争取政府的特殊支持：了解和掌握一定时期内中央和地方政府的资金投向和扶持对象，争取政府的专项拨款。 4、抵押(或质押)贷款：以固定资产抵押，或以土地所有权质押获取银行贷款（以土地融资） 。 5、政府担保贷款：作为政府的重点扶持对象，可争取由政府担保申请贷款。 6、股权融资：开发区实行公司化运作，可通过增股来吸纳资金，甚至可以寻求上市 。 项目融资的一般途径 1、特许经营，如BOT方式 ：由投资者组建项目公司，实施项目建设，并在运营一定期限之后再移交开发区的方式，称为BOT(build—operate—t