广州甲级写字楼市场2010年回顾及2011年展望.ppt

广州甲级写字楼市场2010年回顾及2011年展望 主要项目价格回顾及预测 广州国际金融中心 户型面积 富力中心 富力中心 高德置地广场 – 二期 高德置地广场 – 二期 高德置地广场 – 三期 保利中心 保利中心 国际金融广场 太古汇 太古汇 万菱国际中心 万菱国际中心 竞争对手对项目招商的影响估计 CB Richard Ellis | Page * 2010年广州写字楼市场概况 2005-2010甲级写字楼每年吸纳量(平方米) 甲级写字楼情况和分析 甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率 广州甲级写字楼的整体吸纳量于2008年达到近5年的峰值 由于金融海啸影响，2009年的吸纳量严重受影响，多数企业纷纷搁置了写字楼搬迁及扩充的计划 2010年由于新写字楼项目的落成，及珠江新城的逐步成熟，吸纳量大大上升。 2005年至2009年之间，甲级写字楼每年的平均吸纳量约为256,000平方米 主要针对已落成的写字楼展开的供应量、空置率调查 2007年主要供应为天河城广场、国际金融广场、富力中心的新落成 2010年新落成的项目不多，许多计划于2010年落成的项目因为工程原因，纷纷推迟至2011年 预计2011-2012年的新落成写字楼供应量将达到新峰值 甲级写字楼情况和分析 未来的供应 2010-2012 (2.2 百万平方米) 2005-2009 平均年吸纳量 X 1.2 甲级写字楼现时空置量 2005-2009 平均年吸纳量 X 8.5 2010- 2012年甲级写字楼供应量 2005-2009 平均年吸纳量 X 2.5 2010年甲级写字楼供应量 公式一：表明甲级写字楼现时空置量为2005年至2009年写字楼平均年吸纳量的1.1倍。意味着目前写字楼的供求基本处于平衡状态。 公式二：表明2010年甲级写字楼供应量为2005年至2009年写字楼平均年吸纳量的3.0倍。意味着2010年新写字楼全部交付使用之后，将出现轻微的供过于求的现象。 公式三：表明2010-2012年甲级写字楼供应量为2005年至2009年写字楼平均年吸纳量的8.5倍。意味着2012年之后，随着各新写字楼相继投入使用，写字楼市场将会出现比较严重的供过于求现象。 99 27,000 万菱国际中心 174 31,635 广州国际金融中心 317,235平方米 面积总计 133 4,900 天河城大厦 133 74,000 太古汇 100 70,000 保利中心 86 72,500 高德置地广场 111 4,200 合景国际金融广场 136 33,000 富力中心 备注 2010年成交有效均价 (人民币/平方米/月) 2010年成交总面积 （平方米） 大厦名称 2010年广州写字楼（租赁）成交汇总 个别租赁成交调查表 有效租金约为105元 2,300 6F全层 玛氏 有效租金为 101元 约8,000 30，32-33 箭牌 有效租金约80元，另附命名权 8,000 三期北塔 安永 无成交 珠江城 大面积租户的有效租金为100元左右；小单元成交租金为130-140元，免租期一般为2个月。 万菱汇 3 146 463 1402 万豪酒店 2 198 430 3705 亿华物流 1 186 198 140A 本草药业 有效租金约100元，另附命名权 7,500 一期B塔 GE 通用 高德置地广场 2,100 795 约1400 430 约71,000 租赁面积(平方米) 4 120 一期B塔 劲海律师事务所 3 169 1205-06 国正投资 富力中心 塔2 – 7楼半层 德时行商务咨询 1.5 150 塔1-705单元 伊士曼化工 有效租金为100元以下 塔2及塔1中低区 汇丰银行 太古汇 免租期（月） 租金 租赁单元 客户 项目 据针对珠江新城监测记录得的主要大宗成交案例如下： 一切以合约为准 31,000 租赁 四大银行及其他企业 广州国际金融中心 72,500 租赁 安永、通用等 高德置地广场 70,000 租赁 湛江银行、长沙银行等 保利中心 71,000 买卖 广州商业银行 广州银行大厦 76,000 买卖 小业主 富力盈信大厦 6,600 买卖 奥园 南国商苑B栋17-21层 40,000 买卖 交通银行大厦 保利V座南塔 98,000 买卖 恒大地产 佳兆业广场 33,000 租赁 箭牌、玛氏等