新南北房产拱北写字楼项目策划报告.docVIP

新南北房产拱北写字楼项目策划报告 前言 拱北写字楼项目是新南北房产在杭州继成功开发天时苑、红石商务大厦、盛德嘉苑等项目后的又一力作，同时也是新南北房产在顺利完成原始资本积累后品牌形象塑造的开始，从某种意义上说，本案的开发与营销将成为新南北房产在房地产开发历程中的一个重要里程牌。 杭城的房地产市场经过几年的重新整合后，已逐渐由概念时代 向产品时代转变，品牌的重要性日趋彰显，各大开发商都越来越注重品牌子形象的塑造与提升，品牌效应已初步得到了市场认可，如绿城、南都等品牌价值已被众多消费者肯定。新南北房产作为一家已有一定积累的新兴房地产企业，品牌形象的树立已迫在眉睫，我司建议将本案作为新南北房产树立品牌形象的开始，以期为今后项目的开展奠定良好的品牌基础。 杭州的住宅市场已成就了全国著名的“浙江现象”，写字楼市场相对而言稍逊一筹，但近两年的写字楼市场竟争也已相当激烈。杭城目前的写字楼主要集中分布在武林商圈、庆春路商圈、吴山商圈、城站商圈以及高新区这几个板块，滨江新城的崛起也会在不久形成一个钱江商圈，而本案所处的拱北地区目前的写字楼市场几乎为零，在这样的市场前提下，本案若要一枝独秀，风险与机遇并存。 产品如何定位、我们的目标消费群如何定位、如何规避本案的区域性弊端、价格如何定位等等市场推广亟需解决的问题，我们必须找到解决的方案，这也是本方案的核心所在。我 司期望在双方的精诚合作下，将本案打造成一个写字楼的经典楼盘。 第一部分 市场分析 杭州写字楼市场分析 写字楼常被誉为“创业空间”。杭城写字楼开发与销售曾在1993年---1994年形成一个高潮，之后经历了5年左右的低迷期，于1999年下半年开始才出现明显的升温迹象。2000年以来，杭城写字楼市场持续向好，甚至出现部分区域写字楼销售火爆的景象。随着宏观经济有持续向好，省内所有制改革的深入，个私经济的进一步发展，以及市区西湖文化广场、江滨城市新中心规划与建设的开展，杭城的写字楼开发又将迎来新一轮的竟争与发展契机。 据调查显示，2001年杭州市写字楼发展的区域化格局将更加明显，主要为以下区域：城站广场及周边、武林广场和西湖文化广场、吴山广场、滨江CBD、世贸广场、庆春路沿线等。同时市场将出现较为明显的区域重点转移的现象，随着“城市东扩”的逐步推进，写字楼区域重点也将逐步东移。近几年内城站广场及周边、庆春路沿线的写字楼发展将加快，它们是城市向东发展的必不可少的衔接与过渡。 武林广场、世贸广场、西湖文化广场周边区域 武林广场拥有行政中心、大型商场、餐饮娱乐等众多配套设施，地理位置独一无二，是杭城极尽繁华的商务中心。近年来武林广场写字楼的发展具有高档次、高品位的特点，在原有的商务中心基础上，写字楼开始往高档次、高品质方向发展。如今已推或在推的华浙广场、白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦，蓝天时代广场，还包括世贸中心的绿城世纪广场和中北桥附近的晶辉商务馆。这些写字楼往往开间较大，可自由组合，硬件设备的配置完善，同时拥有酒店式的物业管理，品牌特色十分明显，集中在武林广场的市政府的周围，形成一个写字楼高档精品区域，成为这一带的又一优势。 武林广场周边交通方便，大面积高档次的楼盘有助于企业树立公司形象、提升公司品位，故这一区域的写字楼的价格也相对较高，均价基本都在7000元/平方米以上，白马大厦写字楼起价就达9800元/平方米，最高达1.35万元/平方米，其消费客户主要是一些规模较大、实力雄厚的大公司，在已下单的客户中，80%左右是外贸公司，另外，IT行业、传媒业也具有一定份额。 西湖、吴山广场区域 西湖、吴山广场是杭州主要的休闲、运动场所，环境优美、交通方便，近年来涌现出了一大批上规模、上档次的项目。如西湖时代广场、西湖铭楼、元华广场、西湖国贸中心、平海·旺角、涌金广场、耀江广厦、清波大厦、太平洋商业中心等，这些写字楼或面湖而立，或能坐观西湖，身价不凡，价格多在1万元/平方米以上。这类物业投资发展潜力很大，保值、增值功能明显，故在此购楼的客户中，以外贸公司和旅行社居多。这些公司注意对外形象，需时常接待国外客户，地处风景区非常符合他们的要求。 庆春路沿线区域 庆春路沿线的写字楼开发较早，三瑞大厦、金峰大厦、东清大厦都是上世纪90年代早期开发的产品，数量较多，档次不一，至今尚有部分存量，租金在2.2---2.5元/平方米左右，自去年下半年以来，该区域推出了好几个写字楼楼盘，如中惠大厦、瑞丰国际商务大厦，广利房地产开发的广利大厦也即将推出。和以往不同，如今的这些楼盘普遍品质较高，立面美观，硬件配套完善，力求与国际化接轨，价格也相对较高，起价都在7000元/平方米以上，中惠大厦的均价已达到了8800元/平方米。 庆春路的商业氛围很浓，金融网点遍布整条大街、超市、医院、电信都非常方便，商务写字楼的需求空间很大