精品文案-王志纲工作室2007年石象湖国际度假城战略策划报告.ppt

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 一、总体盈利模式 1）靠模式盈利 处理好资源、资产、资金、资本四者之间的转化关系。 从土地增值和资产增值方面考虑它的长期获利的模式。 资源、资产、资金、资本发展模型 资源 资金 资本 资产 品牌资源 市场资源 旅游资源 生态资源 土地资源 社会价值 股价增值 经营价值 产品价值 上市 资本 模式 资本 品牌 资本 不动产 高尔夫 商业 物业 文化 产业 旅游 产业 城市 经营 通过多种渠道回笼资金，获得稳定而可持续的，超出地产本身的回报率。 将产品价值转化为企业品牌价值、模式价值，成为开创时代，引领潮流的发展资本。 通过项目打造，沉淀为多元化的资产结构，形成可持续发展的项目体系。 保利在1.5度假生活城的总体指导思想下，通过模式、开发和经营三方面的操作，将可以实现资源、资产、资金、资本的循环发展。 2）靠开发盈利 前期配套提高地产价值 通过配套提升土地价值和地产价值，实现地产产品从第二居所向1.5度假生活的转换，直接带动地产销售的增值。 中后期配套提高房产价值 通过公园和地产捆绑开发，滚动发展，通过第二居所住宅、养老住宅、商业街商铺的开发销售，获得盈利 。 3）靠经营盈利 一个城市的开发，不可避免地会遇到边开发、边销售边经营的问题，经营不善对于后续开发的价值将有致命影响。 通过对经营度假酒店、高尔夫、产权式度假公寓、游乐公园等的经营，获得盈利； 。 经营可以有多种手段。保利应将经营项目打包，独占利润最高的商业物业和风险较大的投资地产物业两大块收益，自主经营或把酒店、公园等常规物业分包出去，保利从中统筹调度管理。 案例：美国宾夕法尼亚州隐居谷四季度假区，8k㎡ 从滑雪度假区向四季度假生活区的转换 通过高尔夫和网球中心以及酒店、会议中心的打造，提高淡季休闲度假价值，使隐居谷从第二居所逐步转化为休闲地产和第一居所，花园公寓、无地产房、独户房从最初80年代的7万美元升值到20万美元，豪华独栋甚至达到30万美元。 从滑雪场向地产的置换 规划置换部分原有滑雪场用地变更为地产区；而在另外区域另辟新的滑雪场，带动另一片区的地产开发。通过滚动开发目前隐居谷才开发了1000套地产项目，还有2000套在规划中。 隐居谷 一号 滑雪场 二号 滑雪场 与地产 隐居谷 小镇 高尔夫 小镇 高尔夫 网球运动 中心 隐居谷中心区 一期开发商： 一号滑雪场 隐居谷中心 隐居谷小镇 低密度别墅 二期收购后： 置换滑雪场 二号滑雪场 新隐居小镇 中密度别墅 三期再开发： 高尔夫球场 网球中心 高尔夫小镇 高尔夫大宅 …… 隐居谷给石象湖项目的经营启示： 产品形态：低开高走。隐居谷得益于土地成本的低廉，在前十年坚持开发低密度地产，赢得了市场好评；待二期度假设施投入后才开始推出中密度住宅；而最高档的豪宅别墅是等到高尔夫球场完成后推出，形成了极好的市场口碑和升值态势。 推进速度：以慢打快。在投资多个度假设施的同时，隐居谷并未急于推出全部产品回笼资金，迄今为止规划的3000套住宅也仅完成并销售了1000套，基本是推出多少就能销售多少。 工作重心：注重经营。隐居谷每年一半左右的收入来自经营，度假村公司妥善处理旅游与社区居住的关系，长期维护分时产品，以提高度假居住收益。 二、分期开发节奏 罗马不是一天建成