二手车市场运营方案.doc

机密[2012]001号 急件 二手车市场运营方案 一、项目基本情况 二手车市场坐落于西环路与西区工业路交汇处。将厂房改造为二手车市场，占地面积约60亩，建筑总面积约3.1万平方米，其中厂房一层改造二手车交易区及配件、维修区，建筑面积约1.9万平方米；厂房夹层改造办公区，建筑面积约2000平方米；办公宿舍楼改造为配套商务区，建筑面积1万平方米。预计总投资350万改造费用，2012年12月二手车市场开业。 二手车市场规划分为车辆交易区20000m2（设置200 m2为一单元卡）；配件区1000 m2；检测线或维修区3000 m2；办公区2000 m2；配套商务10000 m2。总经营面积约达3.6万m2。 项目周边示意图： 二、二手车市场租赁方案 1.市场统一租金为35元/平米；管理费6.5元/平米；车辆交易区以200平米为一个单元卡；配件及维修区按租户要求进行分隔；合同租赁三押一付； 2.享受半年租金全免服务；首批入驻租户第一次合同签订3年，之后每两年一签； 3.保底租赁分成：租金保底5折优惠，余下的按分成率进行提取； 4.奖励计划：对已经签订入驻合同的商户，若能带其他商户入驻，给予一月租金的回赠奖励； 5.租户改投资户：对首批入驻的租户，可以一次性交付一年的租金，在合同时间范围内（不超过半年），可以随时改租户为投资户； 6.配套商务区整体出租租金为22元/平米；三个月装修期；合同5年一签。 三、二手车市场商业地产投资方案 1.五年投资周期，每卡总投资21万，保底收益36万，投资年收益率高达14.3%； 2.可先交7万首期款，余款按银行计息两年内缴清； 3.承诺设立一年观察期，期间市场不成功，可以全额退还首期款； 4.投资五年，市场优惠一年，四年租金全额返回投资者； 商业地产投资回报分析： 时间 租金（元/ m2*月） 租金收益 利润 年收益率 第一年 优惠运作 第二年 35 8.4万 第三年 35 8.4万 第四年 40 9.6万 第五年 40 9.6万 投资回报 36万 15万 14.3% 周边物流市场租金情况： 迎宾车城租金38元/m2+管理费5元/m2；五金市场45元/m2；畜牧市场65元/m2；远洋冷冻28元/m2；博皇家居65元/m2；华鸿建材50元/m2 四、运营收益分析 项目采取商业地产投资模式，估计1年半内收回所有投资成本。 1.二手车交易区利益分析 ①成本组成：a改造费用约350万（车辆交易区工程改造费用：1.6万 m2*200元/ m2=320万；汽配区改造费用约为：1000 m2*100元/ m2=10万；维修区改造费用2000 m2*100元/ m2=20万）；b土地租赁费用约276万/年；c开办费用45万；d前期公关费用50万； 第一年固定投入约721万。 改造及经营基本情况： 1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13号厂房改造为二手车市场交易区：厂房面积为15718平方米（不含汽配区）；夹层1774平方米；辅道5076平方米（不含汽配区），主道2184平方米。可用做二手车交易区面积为厂房面积+辅道面积=20794平方米；汽配区面积为1000平方米（720平方厂房面积+280平方辅道面积）；7号厂房和废水厂改造为检测线或维修区，建造面积为2152平方米；夹层269平方米；辅道848平方米，可用做检测线或维修区面积为3000平方米；办公楼和宿舍楼规划为配套商务，实行整体打包出租，面积为9976 m2。 ②收益组成：商业地产投资五年回报21万*100卡=2100万；管理费156万/年 ③利润：见下表。 2. 汽配区及检测线或维修区利益分析 ①成本组成：已全部计入二手车交易区内。 ②收益组成： 4000 m2*41.5元/ m2*12月=199.2万 ③利润：199.2万/年 3.商业配套区利益分析 车行世界二手车市场配套商务约10000 m2，将实现整体出租，主要招商范围包括住宅公寓、饮食酒店、休闲娱乐、商务办公等，以22元/ m2的租金实现整体出租。 ①成本组成：土地租赁费用144万； ②收益组成：总收入为10000 m2*22元/ m2*12月=264万。合同期为五年。 ③利润：120万/年 4.成本组成： 第一年固定投入费用：721万+144万=865万；地产奖励费用：100万；土地租赁费用420万/年；运行费用200万/年（工资、奖金、运营等）； 5.利润分析表（单位：万元） 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 成本 投资、土地成本 865 420 420 420 420 -2545 地产奖励成本 100 -100 运行成本 200 200 200 200 200 -1000 地产收益 2100 0 0 0 0 21