中国REITS现状及未来.docVIP

中国REITS的现状及未来 　　 　　中国房地产市场的持续发展需要新的资金来源和融资方式，REITS能有效弥补这一需求缺口，但法律环境还不允许REITS在中国实现 　　根据统计，中国目前有50多个资金信托产品，其中约20个涉及房地产投资，筹集的用于房地产投资的资金约30亿人民币。但是，这些信托资金在房地产市场的投资活动是非常有限的，主要是因为信托投资公司认为房地产投资的风险较高。 　　 　　中国房地产信托投资与国外REITS的区别 　　 　　目前，一些海外房地产投资基金在中国房地产市场较活跃。这些海外基金所在国的有关基金监管的法律较完善，且国内金融市场发达，对其发展较为有利。但受中国房地产市场高回报的吸引，摩根斯坦利等海外基金在中国通过直接投资的方式，与国内合作伙伴共同组建房地产项目公司参与开发。 　　多数海外基金的投资策略是很谨慎的，不会承担不必要的风险???他们在华投资金额在全球的资产组合占的比例很小。海外投资基金在中国投资时，往往通过以下一些方式回避风险：（1）投资方式以直接为主，参与项目的开发过程，投资项目多位于北京、上海等大城市地理位置较优越的地段；（2）倾向于选择大型、有政府背景的房地产开发商作为合作伙伴，以便保证开发项目能顺利办理相关审批手续；（3）由于追求短期高回报，更多选择中高档住宅进行投资。 　　由于中国不断膨胀的中产阶层住房需求的稳定增长，使得住宅投资的回收期相对较短、且投资回报率相对较高，尤其是一些地段优越、定位准确的住宅项目在预售阶段就能有较好销售成绩。相反，海外投资基金目前很少涉足写字楼、零售物业、酒店、度假村等类型项目的投资，主要原因在于这些项目投资回收期较长，且在处置时相对较难。 　　但是，海外投资基金在中国投资也面临一些障碍。例如，通常需要在国内建立合资企业或独资企业，由此产生较高的管理成本。 　　就国内的房地产信托投资而言，其在房地产领域的投资方式与亚洲一些国家目前房地产信托投资基金（REITS）的方式有很大差别。相对而言，REITS的风险较小。 　　但是由于国内的“一法两规”仅涉及对房地产信托的管理，没有相关法律法规保障投资者的利益，规范管理基金的使用，房地产基金无法在国内合法募集，法律环境还不允许中国在近期采取REITS。 　　目前，中国对普通百姓购买信托新产品有很多限制。主要表现在：信托投资公司在办理资金信托业务时，不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传；不得承诺信托资金的最低收益；信托公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。因此，此类信托产品的投资者在很大程度上限于机构投资者和部分收入较高的个人。这样限制的部分原因是政府不希望中、小个人投资者将其生活储蓄或是其他一些难以承受投资失败的资金，投资于风险较高的投资工具。由于信息不对称，缺乏基本投资知识，中小投资者根本无法了解这些投资工具的潜在风险。中国政府对大量普通老百姓将个人储蓄投资于风险投资工具可能遭受重大损失，并最终导致对社会稳定性的负面影响是非常关注的。 　　 　　房地产投资基金未来发展模式建议 　　 　　REITs是一个很重要的投资工具，一般是指以信托基金或公司形式收集资金用以投资、运作及管理一些有稳定收入的房地产项目，例如办公楼、商场、工业楼宇及酒店等。REITs可以让房地产市场增加流动性，盘活低迷的房地产市场，并可让小型投资人有机会持有大型的资产，从而得到较稳定的回报。 　　 　　REITs一般具备以下特征： 　　?清晰的投资目标 　　?把大部分的收益分配给基金投资者（通常超过90%） 　　?须符合某些由有关监管单位设立的投资限制，如借贷上 　　 限、投资地域限制及限制参与开发活动 　　?可私募或在交易所上市 　　在澳洲、荷兰和比利时等地区称为“Listed Property Trusts（LPTs） 　　 　　以美国的经验来说有三种主要类别： 　　一是投资于房地产项目的股本型房地产信托基金（Equity REITs）。 　　二是为房地产开发商提供贷款，或投资于贷款及房地产抵押贷款债权证券（Mortgage―backed Securities），收取来自抵押贷款利息的抵押借贷型房地产信托基金（Mortgage REITs）。 　　三是混合以上两种形式的房地产信托基金（Hybrid REITs）。 　　自“121号文件”出台后，中国房地产市场的持续发展需要新的资金来源和融资方式，REITs能有效弥补这一需求缺口。 　　REITs的特点在于提供稳定的租金回报率和相对较低的风险，可充分发挥中国较高的储蓄率的优势，有助于促进中国证券市场的发展；REITs的发展