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中国房地产市场调控成效,取决于制度安排的创新 　　 　　在短短十来年的时间里，在中国房地产行业已形成一个以开发商获取暴利、银行提供巨额信贷支持、地方政府依靠出让土地出政绩开财源的利益共同体 　　 　　1998年我国开始住房市场化改革，对住房消费提供金融支持(鼓励住房消费贷款并实行利率优惠)和税收优惠(住宅的转让暂免营业税和所得税)的政策，使本来在未来数年乃至数十年的潜在购房行为都在短期内转化为现实的购买行为。这样，房地产的需求被政策超前地制造出来，并在银行的支持下进一步被放大。 　　在随后几年间，受到突然扩大数倍的市场需求的刺激，房价出现持续上涨，使房地产业成为一个高收益甚至是暴利行业，从而吸引了同样被放大数倍的市场投资和投机力量投入到房地产开发和投资领域，结果是，房地产市场从开发和消费两个方面都吸纳了大量的银行资金，金融风险不断聚集和升高。目前，房贷总额已经高达4万亿－5万亿元，约占我国居民储蓄存款余额的1/3。 　　政府在认识到过热房地产市场失控背后的金融风险和潜在危机后，从2003年起，陆续采取了一系列硬刹车的行政调控措施，并在2004－2006年逐年加大了调控措施的力度。但是，在实际效果上，这些强力措施并没有取得预期的目标。 　　 　　为何中央政府的房控政策无法及时奏效？ 　　以2006年的房地产开发投资情况来分析，在政府加强宏观调控的背景下，房地产开发投资、商品房空置面积和房屋销售价格依旧逆政策调控方向而动，都保持着持续增长的态势。（见下页图） 　　 　　在房价快速上涨或高位滞留的情况下，国内房地产开发投资快速增长的势头并未得到遏制，开发资金依旧大量涌入到房地产市场。尽管2006年以来国内房地产领域的宏观调控力度不小，但是进入国内房地产市场的资金，特别是银行资金不仅没有减少，反而是增速更快。 　　为什么在政府连续、密集、严峻的房地产调控措施下，仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且全国房价仍旧只涨不降、高位运行呢？ 　　除了外汇储备的快速增加造成被动性的货币供给增加，使得金融体系流动性进一步上升，并为投资热??和资产价格泡沫提供了宽松的货币条件;除了我国将近16万亿元的居民存款和实际利率为负的活期存款利率，与我国房地产投资超过15％的年回报率之间形成的巨大落差;除了人民币升值的预期刺激“热钱”继续涌入中国，外资房地产企业依托境外银行和境外股东，大量借用外债，使外资房地产行业外债总量呈逐年递增趋势等等未列举的各种因素之外，还有一个非常重要的因素就是在我国的房地产市场，已经形成了房地产商、银行以及地方政府之间的利益共同体，一损俱损、一荣共荣。 　　 　　为何房地产对银行的依存度如此之高 　　中国人民银行《2006金融稳定报告》道出了近几年，特别是2006年政府房地产业调控措施失效背后的深层原因: 　　“鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，需要关注房地产市场波动带来的潜在金融风险:一是宏观经济波动风险。房地产市场的调整会通过托宾q效应和财富效应分别影响投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。二是房地产价格下跌和房地产信贷下降的风险。商业银行在发放房地产贷款时注重房地产的抵押价值，对借款人第一还款来源的资质审查不够。当前房地产周期尚不明朗，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产业的信贷投放，推动房地产价格更大幅度的下降。三是银行信贷损失风险。由于房地产贷款占比较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房地产价格下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，导致从事房地产金融业务的银行出现呆账、坏账。” 　　以上分析表明，在房地产价格、银行信贷风险和政府经济增长目标之间已形成了一种共荣共损的关系链，而房地产业在供需双向上对银行贷款的依赖度过高，更是其中关键性的一个环节。 　　截至2005年底，中国房贷总额占GDP的比例达到10%。虽然，这一比例在国际清算银行(BIS)统计的亚洲六个经济体中，只居第四位，远低于新加坡的61%、中国香港的44%和韩国的26.6%;但由于中国GDP规模远高于其他三个经济体，根据国际清算银行2006年12月11日发布的季度报告，中国的房贷总额已居亚洲之首，高达2270亿美元，七年间飙升了115倍。 　　尽管中央银行已经动用了调高利率和准备金率的手段，却仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，使得调整效果依然不明显，有些地方房价不但没有降下来反而逆势大幅度上涨。这就表明，在反常现象的背后有更深层次的原因在起作用，而这便是我国房地产市场中单一的融资体制所造成的房地产业对银行贷款的高度依赖性。 　　根据中国人民银行2005年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告