第5章房地产开发项目的融资(房地产开发与相关管理）.pptVIP

第 5 章房地产开发项目的融资 教学要求 知识要点 能力要求 相关知识 房地产开发资金筹集概念 (1) 理解房地产开发资金总额构成 (2) 熟悉房地产开发资金筹集的目的、原则 (1) 长期资金和短期资金 (2) 直接资金与间接资金 (3) 财务风险与财务杠杆 房地产开发资金的筹集方式、规划 (1) 掌握房地产开发资金筹集的方法 (2) 掌握房地产开发资金筹集的规划和筹集资金的成本分析 (1) 债券、股票 (2)  BOT、BOOT、BT融资方式 (3) 资金筹集结构 引例 南京某多功能项目建筑面积27.6万平方米，开发商自有资金2000万元，来源于国外的融资4000万元，开发商建筑抵押贷款14000万元，股东支出资金6000万元，资本总额26000万元。这种融资方式是否合理？融资结构是否科学？融资成本又是多少？这是我们要学习本章的主要内容。 一般而言，资金筹集以企业(即法人)为载体进行运作。房地产开发企业为了寻找某个或某些项目的投资资金来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资金的活动。本章为了叙述方便，房地产开发企业资金筹集和 房地产开发项目资金筹集统称为房地产开发资金筹集。 房地产开发资金筹集是房地产项目投资开发经营活动中的一项重要内容，并且是一项需要经常进行的财务管理工作。本章主要介绍房地产开发资金筹集的基本知识，包括房地产开发资金总额构成、资金筹集渠道和筹集方式、资金筹集规划方案的分析和编制，并通过具体的房地产项目资金筹集案例来说明资金筹集方法的实际运用。 5.1 房地产开发资金筹集的基本概念 5.1.1 房地产开发资金总额的构成 1．自有资金 2．借入资金 5.1.4 直接筹集资金与间接筹集资金 直接筹集资金是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者(资金供给者)进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。 间接筹集资金是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资，其主要形式为银行借款、非银行金融机构借款等。 5.1.5 资金成本与资本结构 资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的费用。开发企业筹集和使用长期资金和短期资金，都需付出代价，然而通常把筹集和使用长期资金的成本称为资金成本。 资金成本由筹资费用和使用费用两部分组成 资本结构是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素(数量、期限、来源、成本等)之间的相互联系和作用方式资金成本和资本结构是相互作用的，一方面，资金成本的高低是衡量资本结构是否经济的主要标准，决定着资本结构的选择；另一方面，资本结构的变化影响着资金成本的高低，其合理与否在很大程度上决定企业或项目偿债和再筹资能力。 5.1.6 财务风险与财务杠杆 财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是指企业所有者(股东)收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。 现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金流入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险，即由于现金短缺、债务资金的期限结构与项目现金流入的期限结构不相匹配、理财不当等原因引起的风险。 财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。其基本原理是在企业或项目长期资金总额保持不变的条件下，企业从营业利润中支付的债务成本是固定的，当营业利润增多或减少时，单位营业利润所负担的债务成本就会相应地减少或增大，从而给企业资产或项目投资带来额外的收益或损失。 5.1.7 房地产开发资金筹集的目的 1．实现项目投资开发目标和企业发展目标 2．偿还债务，改善赢利能力，调整资本结构 5.1.8 资金筹集的原则 1．时机适当原则 2．安全性原则 3．经济性原则 4．可行性原则 5．营利性原理 5.2 房地产开发资金的筹集方式 5.2.1 向银行借款 1.借款企业归还借款的方式 (1) 定期按等额还本，每期付息一次。 (2) 定期按等额还本付息。 此种还款方式的每期还本付息的金额，可按照下列年金公式计算： (A/p,i,n) 式中：A——每期还本付息金额；P——借款本金；i——年利率；n——还款期。 (3) 每年计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清。 (4) 到期本金利息累计一次付清。 所借款从支用之日算起，每期只计息不付息，到期本金利息累计一次付清，则到期还款总额F为： 若按单利计息， F=P(1+ni) 若按复利计息， F=P(1+i)n 式中：P——借款本金；i——年利率；n——还款期。 2.银行借款的优缺点 1) 银行短期借款的优缺点 银行短期借款的优点主要有：①银行资金充足，实力雄厚，能随时为企业或项目提供比较多的短期贷款。对于季节性和临时性的资金需求，