房地产投资分析第三版教学配套课件刘秋雁第四章完_.pdf

第四章 房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算 房地产投资项目的资金筹措 借款还本付息的估算 财务基础数据估算案例分析 小结 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的 估算方法。 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不 同 对一般建设项目而言，其总投资是建设投资、建 设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目 的总成本费用。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 （二）房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 （见表4-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税 费、其他费用以及不可预见费用等 （见表4-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。 表4-1 项目总投资估算表 单位：万元 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1 开发建设投资 1.1 土地费用 2.2 前期工程费 3.3 基础设施建设费 4.4 建筑安装工程费 5.5 公共配套设施建设费 6.6 开发间接费 7.7 管理费用 8.8 财务费用 9.9 销售费用 10.10 开发期税费 1．11 其他费用 1．12 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 （1）+（2） 3．1 开发产品成本 3．2 固定资产投资 3．3 经营资金 表54-2 开发建设投资估算表 单位：万元 序 号 项 目 开发产品成本 固定资产投资 合计 1 土地费用 2 前期工程费用 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费 7 管理费用 8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 11 其他费用 12 不可预见费 合 计 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 （三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有 关会计制度和财务制度规定，转入房地产产品的开发建设投 资。当房地产开发项目有多种产品（出售、出租、自营） 时，可以通过开发建设投资的合理分摊分别估算每种产品的 成本费用。 房地产开发的总成本费用通常包括开发成本和开发费 用。 其中，开发成本包括土地取得成本、前期工程 费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、 开发期税费、其他费用、不可预见费；开发费用包括管理费 用、销售费用和财务费用。在计算土地增值税的扣除项目 时，一般采用此种划分方法。 第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 （四）经营成本 经营成本是指在房地产产品出售、出租