房地产投资分析第三版教学配套课件刘秋雁第十章完1_.pdf

第十章 房地产置业投资项目案例分析 房地产置业项目投资分析简述 房地产买卖投资分析 房地产置业消费投资分析 房地产租赁投资分析 房地产置业出租经营投资分析 小结 第一节 房地产置业项目投资分析简述 一、房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出 售、或租赁经营以获取收益的商业活动。 这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资； 用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地 产租赁经营投资等。 二、房地产置业投资分析的基本指标 1．投资成本 2．投资回收期 3．投资利润率 4．资本金利润率 5．资本金净利润率 6．财务净现值 7．财务内部收益率 第二节 房地产买卖投资分析 案例10-1： 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次 性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物 业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可 以卖到40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的 1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分 别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的 1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、 交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。 如何分析这项投资？ 第二节 房地产买卖投资分析 解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元 3）有关税费 （1）营业税：400 000×5%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 000×1%=200元 （3）印花税：400 000×0.5%=200元 （4）契税：400 000×1.5%=6 000元 （5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元 （6）评估、交易、登记等费用：约2 000元 （7）所得税： （销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元 第二节 房地产买卖投资分析 4）投资净收益 （1）税后利润：51 040元 （2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27% （3）资本金净利润率（年投资收益率）： 51 040÷3÷300 000=5.67% 2．简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三 年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为 25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利 润率）为2.8%。 第二节 房地产买卖投资分析 两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%， 但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而 购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营， 则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息 收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售 价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收 租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房 地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行 利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投 资，但风险同时存在。 第三节 房地产置业消费投资分析  案例10—2  某先生一家4 口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月 收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。  其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2 ）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3 ）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200 元。  根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。 第三节 房地产置业消费投资分析  解：简要分析如下： 1．有老人的4 口之家，至少要有三房二厅才能满足基本的居住 要求。 2 ．根据该先生的家庭经济状况与可供选择的条件，选择100平