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商业银行与房企关于项目资金管理博弈分析 　　一、项目资金管理方式的相关界定 　　项目资金封闭管理：房地产开发贷款评估测算时，通常假定项目是一个独立的系统，项目资本金、银行贷款仅用于本项目开发建设的相关支出，销售收入除用于本项目开发建设的相关支出外，其余部分全部用于偿还银行贷款。采用这种方式进行项目资金管理，称为项目资金封闭管理。 　　项目资金漏出：如果房地产项目建设过程中，出现项目资本金没有真实到位的情况，或资本金、银行贷款用于项目开发建设之外的其他用途，或销售收入用于除项目开发建设及偿还贷款之外的支出，称为项目资金漏出。 　　项目资金漏出对偿债能力的影响：对于房地产开发贷款风险而言，因项目自身的投资、销售、诉讼、事故等经营和管理方面的不确定性以及市场销售等方面的不确定性引发的风险一般能够在贷款评估环节予以评估考虑，这些风险是银行和借款人都不愿意发生的。但项目资金漏出与上述因素不同，是由借款人的主观行为引起的。借款人往往以自身盈利最大化为目的，改变原来计划将贷款项目的建设资金移作他用，导致项目资金漏出发生。项目资金漏出一旦发生，是否能够在贷款偿还前或项目支付需要时及时返还具有不确定性，可能导致项目的实际偿债能力低于评估测算的偿债能力，造成贷款偿还风险。 　　二、商业银行与房企在项目资金管理问题上的行为及结果 　　（一） 商业银行对房地产开发项目资金封闭管理的一般措施 　　银行监管部门相关规定对有助于防范项目资金漏出。银行监管规定将项目资本金、四证等作为贷款发放的前提条件①②，要求商业银行做好贷前调查、贷时核查、贷后审查等工作。同时，明确贷款要实行受托支付等贷款用途监管措施③。但是，项目资金漏出途径具有多样性，相关部门对资金漏出问题尚无明确定义以及详细规定。针对项目资金漏出可能引起的贷款风险，商业银行一般在贷款审批、签约环节设定防范性条款，并通过要求分支机构执行相关合同条件加以控制。 　　（二）项目资金漏出与否对借贷双方的收益与风险分析 　　理想状态下，商业银行通过严格管理，可??效控制项目资金漏出发生。但由于资金漏出给借贷双方带来的预期收益和预期损失不同，最终发生与否是借贷双方博弈的结果。借贷双方收益与风险分析如下： 　　第一，如果项目资金漏出，借款人运用这部分资金进行新的投资，投资成功将获取较高收益；但如果投资失败，借款人一旦不能按时偿债，信用状况受到影响，会蒙受一定的损失。如果项目资金不漏出，借款人可以按时或提前偿还银行贷款，没有额外的收益，也没有损失。 　　第二，如果项目资金不漏出，借款人提前偿还贷款，发放贷款的商业银行没有损失。如果项目资金漏出，一旦借款人不能按时偿债，发放贷款的商业银行要承担较大的贷款本金和利息损失，发放贷款的商业银行的基层机构以及客户经理等管理人员可能受到处罚，受到较大损失。与项目资金封闭管理相比，如果项目资金漏出的情况下借款人能够按时偿债，商业银行可以获取借款人未提前还款部分的利息收益。 　　第三，如果项目资金不漏出，借款人提前偿还贷款，可能会令发放贷款的商业银行的分支机构在贷款、存款、利息收入等多项考核方面受到影响，本机构业绩大大下降，因而承担比较大的损失。 　　第四，同一区域内的不同银行的分支机构对优质客户的同业竞争较为激烈，且不同银行对同一客户的管理有宽有严。如果一家银行的管理显著严于其他银行，可能出现逆向选择问题，优质客户转向其他银行，那么管理严格的银行分支机构不仅会因这一笔业务带来收益的下降，而且会因后续业务资源的丧失带来更大的预期收益下降并付出更加高昂的风险成本。 　　三、借贷双方关于资金封闭管理的博弈分析 　　假设商业银行通过合同约定和管理，有能力控制项目资金漏出。采用博弈论的方法，对各种条件下资金漏出的发生情况予以分析。 　　项目资金漏出是借款人的主动行为，因此，借款人先于银行动。行动及相关效用如下： 　　首先，如果借款人漏出项目资金，而且银行没有阻止。借款人利用项目资金漏出进行投资，当投资成功时，借款人可获取收益效用为Mq；当投资失败时，借款人损失效用为-Nq。当借款人利用项目资金漏出进行投资成功时，能够按时偿还银行贷款，银行收益效用为My；投资失败时，银行不能按时收回贷款，形成损失为效用-Ny 。 　　其次，如果借款人不漏出项目资金，或虽然试图漏出但被银行阻止，就不会发生项目资金漏出。则借款人可提前偿还银行已发放的住房开发贷款，银行和借款人的收益效用均为0。 　　假设借款人利用项目漏出的资金进行投资，成功的概率是P。项目资金漏出给借款人带来的额外收益期望值Eq＝P×Mq－（1－P）×Nq，项目资金漏出给银行带来的额外收益期望值为Ey＝P×My－（1－P）×Ny。令： 　　一般来说，My是银行的利息收益，远小于贷款发生风险带来的损失Ny，