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商品房以套内建筑面积销售方式探讨 　　【摘 要】针对目前商品房销售面积问题进行讨论，分析以套内建筑面积方式销售的可行性，进而得出商品房以套内建筑面积销售是当前和今后相当长时间内解决商品房销售面积纠纷问题的有效途径。? 　　【关键词】商品房；销售；建筑面积；套内建筑面积 　　Discussion on commercial housing sales by way of set inside floor area ? 　　Liu Fuqin JiangBo? 　　【Abstract】Carries on the discussion in view of the present commercial housing sale area question, Explore the possibilities of sale by way of set inside floor area, will then obtain the commercial housing sales by way of set inside floor area is a efficient path to solve the commercial housing sale area dispute question in current and next quite long time.? 　　【Key words】commercial housing; sale; construction area; set inside floor area 　　 　　现今房地产市场，有关商品房面积的说法五花八门，如套型建筑面积、销售面积、使用面积、公摊面积等。这么多的概念，只是一种开发商或购房者的习惯叫法，在合同用语中并无此词，在正规的广告、合同中的每平方米面积，均指建筑面积。目前在商品房的销售过程中，反映较为突出的面积纠纷仍然是建筑面积中商品房公用建筑面积的分摊问题，商品房的销售是以建筑面积来核算和计价，它直接关系到产权人的切身利益，一直以来房屋建筑面积都是人们关注的热点。那么，什么是建筑面积呢？什么又是商品房的销售面积呢？? 　　1． 建筑面积和商品房销售面积? 　　建筑面积，是以相应建筑图和建筑面积计算规则为依据计算的，基本单位是平方米，目前基本上是根据2005年建设部和国家质检局联合发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）来进行计算的，依据该规范，建筑面积亦称 “房屋建筑物的展开面积”， 它是指房屋建筑各层水平平面面积的总和， 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。现行的《规则》更象总建筑面积计算规则，对如房屋销售面积、使用面积及公摊面积没有提及。? 　　商品房销售面积，根据建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房的销售是以商品房的建筑面积为其面积计算单位???，而建筑面积应当按照国家现行的建筑面积计算规则的规定进行计算。具体而言，如果商品房是以整栋销售的， 那么商品房的销售面积就是整栋商品房的建筑面积。如果商品房不是整栋销售而是按套（单元）销售的，那么商品房的销售面积就是买受人所购房屋的套内建筑面积与应当分摊的公用建筑面积之和。在后一种情况下，买受人所购商品房的销售面积等于套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。换句话说，买受人所购商品房的销售面积就是所购商品房的建筑面积，这种建筑面积包括两个部分，一为套内建筑面积，二为分摊的公用建筑面积。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。? 　　套内建筑面积由三部分组成，即由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积组成。套（单元）内的使用面积，是指分户门内的除墙体厚度外全部面积的总和，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、壁柜等。套内墙体面积有两种，一是公用墙，二是非公用墙。所以，套内墙体面积包括两部分。一部分是公用墙墙体的一半。由于公用墙是公用的，所以套内墙体面积理应是公用墙墙体的一半，而不是公用墙的全部墙面积。所谓公用墙， 是指商品房各套（单元）之间???分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。其计算方法是公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。另一部分是非公用墙的墙体面积。由于非公用墙是自用的，所以非公用墙墙体水平投影面积应当全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积，阳台是指房间外面的平台，是供住户在室外休息、晒衣、眺望室外等活动的场所。按照现行建筑面积计算规则的规定，无论是封闭式阳台还是未封闭式阳台，都是按其水平投影面积的一半计算建筑面积。? 　　分摊的公用建筑面积由两部分组成。第一部分包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值