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商品房预售合同中情势变更
商品房预售合同中情势变更
近几年来,由于房价持续高企,住房已经成为人民群众普遍关心的民生问题,国家对此也频频出台政策予以调整,如提高银行贷款首付比例和贷款利息等。当房屋买受人在与房地产开发企业签订房屋买卖合同之后,由于银行贷款首付比例的提高或者对特定人群实行限制贷款政策,部分买受人无法从银行顺利贷款,导致房屋买卖合同无法履行,于是以情势变更为由请求人民法院判令房地产开发企业退还定金或首付款。对于此类纠纷,是否可以适用情势变更,各地法院看法并不一致。笔者试对这个问题进行简单的梳理和探讨。
一、在宏观调控导致合同无法履行时可否适用情势变更
情势变更,指合同生效之后,成立的环境和基础因不可预见之客观因素发生重大变化,导致合同无法履行或虽可履行却会导致显失公平的后果,而此客观因素之变动非由当事人过错所致,此时当事人即可据之请求变更或解除合同。作为合同严守原则的例外,情势变更制度为合同生效后由于社会经济的异动而导致的合同目的无法实现或因其履行而导致对严重不利益的当事人提供了通过法律途径变更或撤销合同的救济途径。2009年,最高人民法院为了解决金融危机下出现的特殊问题,在《合同法解释(二)》中确立了情势变更制度的一般条款:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
那么,在宏观调控导致合同无法履行时,房屋买受人可否适用情势变更要求变更或者解除合同呢?笔者认为,如果此时符合情势变更的条件,应当予以适用。最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解释》第31条规定,“预售商品房的价格,除国家规定‘微利房’、‘解困房’等必须执行国家定价的以外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持”。虽然该司法解释已经失效,但从中不难看出,在我国未规定情势变更一般条款的情况下,对政府调整与房地产有关的税费时,当事人尚可以情势变更为由变更合同约定的价格,在我国司法解释已经明确规定情势变更一般条款的情况下,如果符合法律的规定,当然可以适用情势变更对合同的内容进行变更或者解除合同。
但是必须看到,国家出台房地产宏观调控政策的目的是为了打击投机、稳定房价,因而在商品房预售合同中适用情势变更必须采取极其谨慎的态度。而且情势变更在适用时法官拥有较大的自由裁量权,如果该规则的适用被不当扩大,后果可能会诱使一部分当事人滥用情势变更,随意变更或解除合同,对恪守合同的对方当事人的权益进行侵害,甚至会损害整个社会的交易秩序。
二、情势变更与相关制度辨析
最容易与情势变更制度混淆的是不可抗力和商业风险,三者之间存在很多相似之处,只有理清他们之间的区别才能正确适用。
1 情势变更与不可抗力
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。情势变更与不可抗力的区别主要表现为:第一,客观表现。情势变更包括自然损害和社会事件,也包括社会经济环境的变化,而不可抗力仅表现为前两者。第二,权利启动。情势变更的适用需要当事人主张,而不可抗力由法院依职权适用。第三,适用范围。客观情况的变化使继续履行合同将导致当事人之间显失公平或者合同目的已经无法实现的,适用情势变更,客观情况的变化导致合同已经在客观上无法履行的适用不可抗力。第四,制度价值。情势变更是为了平衡当事人之间的权利,而不可抗力是免责事由。
2 情势变更与商业风险
商业风险是市场主体在经济活动中,因对市场的不确定因素分析、把握不足,造成经营失利而应承担的正常风险。情势变更与商业风险的区别主要表现为:第一,预见因素。情势变更是当事人在签订合同时无法预见,客观上也不能预见的情况变化,而商业风险则在当事人可预见的范围之内,即当事人作为正常从事经营活动的主体,可以或者应当预见到客观情况的变化是可能发生的。第二,过错因素。情势变更的当事人既然无法预见到可能发生的客观情况的变化,那么他本身也就不存在过错的问题,而商业风险的发生应当认为当事人有过错,包括对市场行情的错误判断、故意或者客观上违背经济规律等。第三,客观情况变化的程度。在情势变更情形,客观情况的变化具有根本性,如果继续履行合同将导致对一方当事人显失公平,而在商业风险情形,客观情况的变化则表现为非根本性,不会形成履行不能的情况。
三、情势变更的适用条件
1 商品房预售合同须合法成立
商品房预售合同合法成立是适用情势变更的基础
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