商铺投资财务方法分析.docVIP

商铺投资财务方法分析 　　【摘要】文章针对商铺投资的盲目性进行商铺投资的财务方法介绍，应用资金成本分析法、场景分析法和跨期市场分析法，以期对商铺投资者的收益和风险有更为科学有效的评价方法。 　　【关键词】 商铺 财务方法 　　 　　随着人们经济能力的提高和理财意识的增强，人们喜好把手头多余的资金用于投资。商铺投资是一种越来越受到人们偏好的投资项目，它不仅具有有用性，而且实物形态稳定，投资者的受益期长，但由于商铺投资收益的大小事先难以估计，人们对商铺投资的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投资盲目性，笔者试图通过运用财务方法，如应用资金成本分析法、场景分析法和跨期市场分析法，以期对商铺投资者的收益和风险有更为科学有效的评价方法，使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识，尽可能减少一些盲目性。 　　 　　一、假设条件 　　 　　对于投资者来说，因为直接购买商铺和租赁商铺进行再投资都是以市场为参照，所以不影响研究的结果，为了方便研究，假设投资者都是从市场上租赁商铺。对不同的投资者，融资渠道不一样，资金的机会成本就会不同。现假设所有的投资者都是从债务市场上取得资金，即都是通过银行贷款的方式，所以他们都具有相同的机会成本。假如自主经营的话，不同的投资者经营情况千差万别，而且投入资金的多少，经营项目的选择，投入的人力资本都会不一样，假设投资者购买商铺都是用于租赁，不存在自主经营的问题，投资者的收益所得就取决于商铺在市场上所获得的租金。 　　 　　二、资金成本分析法 　　 　　资金成本分析法，就是寻找相似市场，考察资金在这个相似市场上的成本，相似市场对于目标市场具有参考作用。相似市场主要是以下几方面相似：首先是地理位置大致相同，投资者可以通过地图或者实地考察确定；其次是人流量大致相等，可以实地计算，有可能的话还要分析人口的结构与特点，如每个年龄段的数量，他们的消费习惯又各是怎样；最后是发展前景大致类似，投资者要结合国家政策和当地的具体情况分析。了解相似市场每月的租金后，再把他们平均分配到每平方米，可以知道相似市场平均每月每平方米应付的租金。投资者需要对银行贷款进行还贷，不同的贷款利率下每月的还贷金额不同，根据目前几次利率调整的实际情况，我们假设每次利率的调整幅度为0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月应还的银行贷款。例如，假如投资者购买100平方米的商铺投资，每平方米的价格是1.5万元，则总价为150万元，表1是不同贷款利率的情况下，每月每平方米应付的银行贷款。 　　在对应的贷款利率下，只有相似市场每月每平方米的租金大于投资者每月每平方米应偿还的银行贷款，商铺投资才是可行的；否则具有很大的风险。以上分析的是静态市场，商铺的购买价格是固定的，但是现实中的商铺市场是一个动态的市场，商铺价格容易受到市场因素的影响，所以一方面投资者要根据市场价格不断调整商铺的价格；另一方面投资者对商铺的未来发展要有一个长远的预期，不能只看中当前的利益，否则有可能当前达到了预期，但以后的预期却不易达到。 　　 　　三、场景分析法 　　 　　投资者的收入预测取决于两个假设：一是不同估计情况下的概率，二是商铺每月每平方米的单位租金。假设银行贷款的利率为6.82%，商铺的购买价格是1.5万元每平方米，则对应的商铺每月每平方米应还的银行贷款为85.2元，对商铺投资的不同情况下的估计如表2所示。 　　收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，对应方差的标准差δ=25.1%。 　　从正态分布的总体中抽取一个足够大的样本，其形状就像一口钟，如图1所示，这样一个分布是一个以平均数为中心的对称分布，没有偏斜。收益率围绕其左右一个标准差这一区域内波动的概率约为68%，收益率围绕其左右两个标准差这一区域波动的概率接近95%。根据我们计算所得到的，悲观估计至乐观估计商铺投资收益率的标准差是25.1%。如果商铺投资的年收益率趋于正态分布，则商铺投资的收益率围绕其平均收益率（22.1%）左右一个标准差（25.1%）这一范围内波动的概率约为，即有大约68%的收益率将落在-3%（22.1%-25.1%）与+47.2%（22.1%+25.1%）之间。收益率围绕其平均收益率左右两个标准差这一范围内波动的概率约为95%，即有大约95%的概率将落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）与+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之间。 　　四、跨期市场分析法 　　跨期市场分析法可以