城镇化背景下四线城市商业地产发展机会研究报告 董莹.pptxVIP

城镇化背景下四线城市商业地产发展机会研究研究报告 正略钧策咨询总监 董莹;;城市化进程造就了房地产和商业行业的广阔商机，行业整体发展趋势取决于人口在时间和空间上的分布;国际经验表明，城市化率在30%-70%之间时，城市化进程处于快速发展阶段，工业化驱动城市化发展，工业化的必然趋势导致城市化率必然提升;美国的城市化发展进程表明，推动城市化进程的主要驱动力是工业化，人口密度只是辅助因素;;城市发展一般要经历四个阶段，不同级别的城市在不同发展阶段的发展有其自身特点，形成与之相应的商圈，小城市的发展可能扩张至出现城市副中心，也可能平稳扩张，城市核心区商业升级;从世界范围来看，在城市化率30%-70%的加速发展期，人口快速流动，主流是农村人口到城镇、低一级城市向高一级城市的流入，各级别的城市都会呈现规模扩张、商业升级的特征;;中国目前正处于城市化发展的加速时期，经历了过去二十年的快速城市化进程，中国城市化仍将有至少二十年的快速发展，城市人口持续流入;中国的城市化，同样呈现出明显的由农村到小城市、低级别城市到高级别城市流动的特征;中国的城镇化建设，以政府引导或主导为主，而且李克强总理多次强调城镇化在未来发展的战略意义，传递出本届政府把城镇化作为工作重心的声音;中国的城市化率达到51.3%，住宅需求增速趋缓，商业升级需求明显；从住宅向商业、从销售向销售持有并重转型，已成为意在可持续发展的开发商的共识;基于商业地产开发空间广阔，商业物业未来增值空间大等因素，大型房企纷纷加大商业地产比重;低级别城市房地产市场尤其是商业地产市场表现出巨大的发展潜力，开发商“向下走”的趋势非常明显，万达也开始在镇区建设万达广场;;国际规律表明，人均GDP和城市化率提升必然导致城市商业业态升级，人均GDP达到4000美元的城市都会产生购物中心业态，可进行城市综合体开发;而和国际一般规律相比，中国更高的人口密度（消费数量）推动商业形态发展具备一定的超前性，在较低人均GDP水平上便产生了商业升级的需求;对比国际上人口20-50万规模城市的商业形态，我国中小城市的商业形态还明???落后，随着经济发展必定会升级换代，综合体和购物中心也必将出现;当市场已成熟时： 风险低，但效益不高，竞争难度大 企业进入这个市场太晚，机会已经被挖掘，竞争激烈，发展成本很高，难度大;;中国的城市化是人类历史上最大规模的城市化进程，根据中国的特征，一般意义上可以将中国的城市划分为四个层级;;中国的一线城市经过了向心聚集、离心分散、离心聚集的商业格局发展阶段，目前已经形成市级、区域级、社区级商业多层次覆盖;中国一线城市的商业目前处于饱和状态，人均商业面积高于发达国家国际化都市的水平，综合体数量多，而且地价高昂，成本巨大，竞争激烈，进入门槛高;一线城市综合体项目众多，很多都称得上是行业标杆，从万达的发展轨迹来看，也是将一线城市的项目作为重要的标杆性项目;万达广场是一二线城市综合体的领先者，近年来万达广场主要在二三线城市进行复制，目前已经是商业地产综合体开发的龙头企业;万达集团能够取得如今的巨大成功，规模迅速扩张，很大程度上是得益于“现金流滚资产”模式;万达现金流平衡模式的成型，与产品的演变密不可分，第一代产品的散售成为后续经营的死穴，而第二代产品的“只租不售”又让万达饱尝资金紧张之苦;直至第三代产品，住宅、写字楼及非核心商铺的销售现金流支持核心商业的发展，逐步形成了成熟的“现金流滚资产”模式;万达在“现金滚资产的模型中”，重点为三次的现金流入，确保项目的资金平衡;万达“现金流滚资产”模式成功的关键在于：高周转、多回款、标准化、好资产;高周转：万达广场做到快速开发、快速销售、同步开业，周转速度快;数据来源：赢商网、万达内部资料，正略钧策研究;;业态标准化：可售业态多元，持有单一，起到了去化快，风险小的作用;盒式： 商业中的百货楼、综合楼、娱乐楼，及独立酒楼; 万达开始大规模染指房地产 信托融资，信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5-10亿元，10只信托产品共募集资金78亿元 2009年，万达两轮私募共筹集超过40亿资金 ;好资产：要选择商业发展潜力大的城市和地块，而更重要的是拥有丰富、稳定的商业资源，依赖这些资源真正提升持有物业资产的价值;;城市综合体在二三线城市，进入大规模开发阶段，总量的急剧增加，以及经营上的未验证性，蕴藏的投资风险不容忽视;近年来，受益于商业地产良好的发展环境，中国一、二三线城市商业营业用房新开工面积剧增，供应井喷，市场竞争激烈，开发商不断进行下沉;以常州为例，二十余座城市综合体在常州井喷，保守统计总建面近700万平米，商业面积至少168万平米，竞争激烈可见一斑;在二、三线城市开发城市综合体的门槛越来越高，地价不